Anche nel 2025 crescono gli investimenti immobiliari tanto da sfiorare quota 5 miliardi nel primo semestre dell’anno, circa il doppio rispetto allo stesso periodo del 2024. Spazio anche a segmenti emergenti come lo student housing. Per i piccoli risparmiatori il mercato immobiliare non è l’unica opzione di investimento, sebbene sia ancora la più diffusa. Pensiamo ai vantaggi di BTP e Fondi Pensione, per esempio.
I titoli di Stato consentono di incassare con tempistiche rapide in caso di vendita, ottenendo liquidità rapidamente, mentre i Fondi Pensione possono garantire un ottimo rendimento a lungo termine, beneficiando di una fiscalità che premia la permanenza del fondo passando generalmente dal 15% al 9%.
Il rendimento degli immobili da mettere a reddito
Nel mercato immobiliare attuale, i rendimenti lordi sugli immobili dati in affitto variano generalmente tra il 3% e il 5%, con punte più alte solo in zone molto richieste o in nicchie particolari come il settore turistico o gli affitti brevi (short rent). Tuttavia, per determinare il rendimento netto effettivo, è essenziale considerare le deduzioni per le tasse, le manutenzioni, i periodi di sfitto e le spese condominiali, che possono abbattere notevolmente il guadagno finale. Di solito, il rendimento netto non supera il 2,5-3%, a meno che non venga gestito in modo particolarmente efficiente.
In un contesto di inflazione crescente, però, i proprietari immobiliari potrebbero adeguare annualmente i canoni di affitto per seguire l’andamento dell’inflazione. Secondo gli analisti, se questa strategia venisse applicata, un investimento immobiliare potrebbe fruttare un guadagno di 52.928 euro dopo dieci anni, mentre lo stesso periodo investito in un BTP a 30 anni (attualmente al 4,2%) genererebbe solo 47.966 euro.
Il vantaggio dei BTP: liquidità e rendimenti sicuri
Un altro strumento interessante per chi desidera costruirsi un tesoretto per la pensione è dunque il titolo di Stato, in particolare i BTP, che al momento offrono un rendimento di circa 3,6% per il decennale e 4,2% per il trentennale. Il principale vantaggio dei Buoni del Tesoro Poliennali è la liquidità, visto che è possibile incassare rapidamente il titolo in caso di necessità. Inoltre, la tassazione sui guadagni dei BTP è favorevole, con un’imposta del 12,5% sui rendimenti, rispetto al 26% dell’aliquota ordinaria applicata sugli altri investimenti.
In uno scenario di inflazione in rallentamento (come nel caso attuale, con un +1,3% a luglio), il rendimento dei BTP diventa ancora più interessante. Se il titolare del BTP dovesse investire a lungo termine, il rendimento potrebbe risultare favorevole rispetto all’investimento immobiliare, che, nonostante la possibilità di adeguare i canoni d’affitto, resta più vulnerabile agli andamenti economici.
Fondo pensione: il vantaggio della fiscalità
Un’opzione interessante per costruirsi una pensione solida è rappresentata dal fondo pensione, che offre vantaggi fiscali sempre più rilevanti, soprattutto se si opta per un investimento a lungo termine. In un contesto in cui i canoni immobiliari sono rivalutati al 75% dell’inflazione, il rendimento di un fondo pensione diventa molto competitivo.
Ad esempio, con un profilo a basso rischio (orientato su obbligazioni governative europee), un fondo pensione potrebbe generare dopo 40 anni un importo pari a quella della rendita media derivante da un immobile per lo stesso periodo . Con un profilo ad alto rischio (focalizzato su azioni globali), il rendimento potrebbe anche triplicarsi.
Dal punto di vista fiscale, i fondi pensione offrono un’imposizione progressiva che può scendere fino al 9%, in base alla durata dell’investimento. Questo li rende una scelta molto interessante per chi cerca una soluzione a lungo termine con bassa esposizione fiscale.
