Con la Legge di Bilancio potrebbe arrivare una nuova stretta sulla tassazione degli affitti brevi. Secondo anticipazioni sul testo del disegno di legge della Manovra, a partire dal periodo d’imposta 2026, l’aliquota della cedolare secca sarebbe destinato a salire al 26%, uniformando la tassazione per tutte le unità immobiliari concesse in locazione per periodi inferiori ai 30 giorni. Sarebbe così eliminata la riduzione al 21% che, fino ad oggi, si applicava ad una sola unità abitativa, a scelta del contribuente.
Per avere certezze sulle intenzioni di Governo bisogna attendere l‘approdo del ddl in Senato (atteso in settimana), dove quest’anno prende il via la discussione in Parlamento della Manovra 2026.
Cedolare secca affitti brevi 2026: verso aliquota unica al 26%
La modifica della tassazione sugli affitti brevi, prevista dall’articolo 7 della bozza di Manovra (ossi il disegno di legge di bilancio 2026), modifica l’articolo 4 del decreto-legge n. 50 del 2017 (convertito con legge n. 96/2017), che regolamenta la disciplina delle locazioni brevi.
Dal prossimo anno dunque, se il Parlamento confermerà il rincaro d’imposta, anche chi affitta un solo appartamento per brevi periodi con la cedolare secca, vedrà applicata la tassazione al 26% sui redditi derivanti dai contratti di locazione breve.
Come funzionerebbe la nuova tassazione
La novità riguarda tutti i proprietari, comodatari o usufruttuari che mettono in locazione fino a quattro unità immobiliari a uso abitativo. Oltre tale soglia, infatti, l’attività viene considerata imprenditoriale e comporta l’obbligo di apertura della Partita IVA con relativa tassazione.
In base alle disposizioni dello schema di Manovra, dunque, dal 2026 scomparire la possibilità di applicare l’aliquota agevolata del 21% su un solo immobile, lasciando invece come riferimento unico la tassazione al 26% per tutte le locazioni brevi.
Resterebbero comunque ad essere esclusi gli affitti ordinari pluriennali, che continueranno ad essere regolati dal regime della cedolare secca con aliquota del 21% (o del 10% per i canoni concordati).
Chi rientra nella definizione di “affitto breve”
La norma continua a riferirsi ai contratti di locazione abitativa di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Si tratta, in sostanza, delle tipiche formule di locazione turistica o di case vacanza, anche stipulate tramite intermediari o portali online, e comprensive di eventuali servizi accessori come pulizia, fornitura di biancheria o connessione wi-fi.
La disciplina rimane invariata sotto il profilo civilistico e dei limiti quantitativi: fino a quattro unità immobiliari, il reddito può essere dichiarato come reddito fondiario o diverso, con tassazione tramite cedolare secca; dal quinto immobile in poi, l’attività viene automaticamente ricondotta a quella d’impresa, con tassazione ordinaria ai fini IRPEF e IVA.
Di quanto aumenterebbero le tasse
Secondo i dati del Ministero dell’Economia e delle Finanze relativi alle dichiarazioni dei redditi 2023, i contratti di locazione breve stipulati da comodatari e affittuari hanno generato un imponibile complessivo di 438 milioni di euro, con una media di circa 14mila euro annui per contribuente. L’aumento dell’aliquota al 26% comporterà un aggravio di circa 5 punti percentuali rispetto al precedente livello agevolato, traducendosi in un maggior gettito stimato di alcune centinaia di milioni di euro annui.
Per esempio, un proprietario che incassa 10.000 euro annui da un affitto breve e oggi paga 2.100 euro con l’aliquota del 21%, dal 2026 verserà 2.600 euro. In caso di due o più immobili locati, la differenza sarà ancora più significativa, ma sarà compensata – nelle intenzioni del Governo – da un sistema più equo e da una maggiore semplificazione amministrativa.
Ritenuta al 26% per portali e intermediari
Il ddl interviene anche sulle società di intermediazione immobiliare – comprese le piattaforme telematiche come Airbnb e Booking – che continueranno ad operare come sostituti d’imposta. Dal 1° febbraio 2026, questi soggetti saranno tenuti a trattenere e versare all’erario una ritenuta del 26% sui canoni incassati o intermediati per conto dei locatori.
L’obiettivo dichiarato è duplice: da un lato, uniformare la tassazione sui redditi da locazioni brevi, riducendo le disparità tra contribuenti; dall’altro, rafforzare il controllo fiscale sugli affitti turistici, anche in ottica di contrasto all’evasione e di maggiore tracciabilità dei flussi.
Imposta di soggiorno rivedibile al rialzo
La Manovra conferma anche la proroga al 2026 della facoltà per i Comuni capoluogo di provincia di ritoccare al rialzo l’imposta di soggiorno. La misura mira a garantire maggiori entrate agli enti locali nelle città a forte vocazione turistica, che potranno così sostenere interventi di manutenzione urbana e servizi per i visitatori.
Controlli fiscali sempre più serrati
Parallelamente, il Governo punta a rafforzare i controlli su locazioni non dichiarate e irregolari, anche attraverso l’incrocio dei dati forniti dai portali digitali con le banche dati fiscali e catastali. L’Agenzia delle Entrate e i Comuni avranno così strumenti più efficaci per individuare situazioni di evasione o abuso.
Riordino complessivo del settore
La stretta sugli affitti brevi rientra in un più ampio processo di riordino del mercato immobiliare turistico, che proseguirà nel 2026 con ulteriori interventi normativi in materia di regolamentazione delle locazioni turistiche, digitalizzazione delle registrazioni e standard minimi di sicurezza e qualità. L’obiettivo è favorire la trasparenza, tutelare i consumatori e ridurre la concorrenza sleale nei confronti delle strutture ricettive tradizionali.
