Calcolo IMU-TASI: online le FAQ del Ministero

Il Ministero risponde ai quesiti frequenti in materia di TASI e IMU in vista della scadenza di versamento del 16 giugno 2014: calcolo imponibile, proprietà e affitto, immobili equiparati alla prima casa.

In attesa del decreto di rinvio per l’acconto TASI nei Comuni senza debilera, il Ministero dell’Economia ha pubblicato le FAQ per rispondere ai dubbi dei contribuenti alle prese con il calcolo dell’imponibile TASI-IMU. E per prima cosa viene confermato che il rinvio TASI (annunciato ma non operativo) non riguarda l’IMU, il cui acconto scade il 16 giugno.

=> Speciale TASI-IMU 2014

Acconto IMU. Abolita e sostituita dalla TASI solo per le prime case non di lusso (A1, A8 e A9), su tutti gli altri immobili si paga assime alla TASI, con aliquote comunali ma nel rispetto della regola per cui la loro somma non può superare l’1,06%. La maggiorazione fino all’0,08% va distribuita fra abitazione principale e  altri immobili (a questo proposito, ecco i dubbi sulle delibere).

Delibere: per sapere se pagare subito la TASI bisogna consultare l’elenco delle delibere giunte in tempo, pubblicato sul sito del Ministero (clicca qui). Le delibere approvate dopo il 23 maggio non fanno testo ai fini della scadenza del 16 giugno. Se un Comune ha deliberato il 26 maggio, per le prime case scatta comunque la proroga, mentre per gli altri immobili pagano solo l’IMU con aliquote 2013.

=> TASI: lista completa per l’acconto

Imponibile TASI. Si calcola seguendo le stesse regole IMU, anche nei casi particolari (è rappresentato dalla rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente relativo al proprio immobile): se i giorni di possesso mensile sono più di 15 si calcola l’intero mese; se il fabbricato è stata acquistato in maggio, l’imposta va calcolata su otto mesi (da maggio a dicembre) e l’acconto sarà pari al 50%; si applicano le riduzioni del 50% dell’imponibile previste per gli immobili inagibili, inabitabili o i fabbricati di interesse storico o artistico.

=> TASI: calcolo online e stampa F24

Fabbricati rurali ad uso strumentale. Si applica l’aliquota TASI standard dell’1 per mille, i Comuni non possono aumentarla (nemmeno applicando la maggiorazione dello 0,08%). Su questi fabbricati non si paga l’IMU (in base al comma 708 della Legge di Stabilità, legge 147/2013).

Terreni di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali. Sono esclusi dalla TASI se vi persiste l’esercizio dell’attività agricola e purché vengano condotti dal proprietario (in pratica, non vengono considerati terreni agricoli).

IMU terreni agricoli. Il Dl 66/2014 prevede un decreto per l’esenzione sulla base della loro altitudine, diversificando fra  coltivatori diretti / imprenditori agricoli professionali e altri, ma al momento il provvedimento non è stata emanato. Se arriva in tempo utile (entro il 16 giugno) si applica, in caso contrario per le esenzioni bisogna riferirsi all’elenco nella circolare n.9 del 14 giugno 1993.

Area edificabile affittata a un coltivatore diretto o agricoltore professionista. Resta edificabile e quindi si paga la TASI.

Proprietari e inquilini

Il titolare del diritto reale (proprietario) e l’inquilino (locatario) sono titolari di un’autonoma imposizione tributaria (comma 681 della Legge di Stabilità). Quindi, l’inquilino versa una percentuale compresa fra il 10 e il 30% della TASI in base a quanto previsto dalla delibera comunale, il proprietario paga il resto. Ognuno è responsabile della sua quota. Se uno non paga la sua parte, l’altro non è in alcun modo responsabile in solido (non deve pagare la parte dell’altro). Esiste invece una responsabilità solidale fra proprietari dello stesso immobile oppure fra diversi inquilini.

Attenzione: Se in un Comune c’è un’aliquota TASI dello 0,1% per appartamenti locati e una al 2,5% per l’abitazione principale, l’inquilino (anche se per lui l’immobile è prima casa) paga in base all’aliquota dello 0,1% (su cui calcolerà la percentuale di spettanza). Se il Comune nella delibera l’aliquota dell’inquilino, questa resta fissata al 10%.

Casi particolari di proprietà

Immobili ex Iacp assoggettati a IMU (senza i requisiti dell’alloggio sociale). Non c’è l’equirapazione ad abitazione principale, quindi la TASI si paga con le aliquote delle abitazioni diverse dalla prima casa, applicando le eventuali detrazioni previste dal Comune, versata in parte dal proprietario (Iacp) in parte dall’assegnatario secondo le quote stabilite dal Comune.

Immobile di proprietà di soggetti diversi, per uno prima casa per l’altro no. Ognuno pagherà in base alla propria condizione (uno TASI prima casa, l’altro TASI + IMU altri immobili) ma permane la responsabilità in solido: il Comune può rivolgersi indifferentemente all’uno o all’altro per riscuotere l’intera tassa (calcolata come sopra specificato).

Appartamento in multiproprietà in stabile con sala condominiale autonomamente accatastata. L’amministratore verserà la TASI per i locali ad uso comune e per quelli in multiproprietà, poi si rivarrà nei confronti dei singoli proprietari per le quote di spettanza.

Due proprietari di immobile per entrambi abitazione principale. Applicano l’aliquota sulla prima casa all’imponibile proporzionato alla propria quota di possesso e le eventuali detrazioni stabilite dal comune in parti uguali. Esempio: A possiede il 30% dell’immobile e B il 70%, e il Comune ha deliberato un’aliquota TASI prima casa del 2,8 per mille e una detrazione di 200 euro. L’imponibile dell’immobile è pari a 84mila euro:

  • proprietario A paga aliquota 2,8 per mille su imponibile di 25.200 euro (30% di 84mila), ottenendo 70,56 euro e detraendo il 50% di 200 euro. In pratica, non paga nulla perché la detrazione supera l’imposta.
  • proprietario B applica stessa aliquota su imponibile di 58.800 euro (70% di 84mila), ottenendo 164,64 euro e detraendo 100 euro, quindi alla fine verserà 64,64 euro.

Immobili equiparati alla prima casa

Per tutte le questioni relative a soci delle cooperative a proprietà indivisa o destinatari di alloggi sociali, si applicano le stesse regole precedentemente previste per l’IMU. Quindi, per esempio, nel caso di una cooperativa a proprietà indivisa, sarà la società a pagare l’aliquota prevista per la prima casa e la relativa detrazione, mentre il socio non deve nulla. Gli alloggi sociali, per essere tali ed essere quindi equiparati all’abitazione principale (applicando l’esenzione IMU e le aliquote Tasi per la prima casa), devono corrispondere ai requisiti previsti dal decreto del ministero delle Infrastrutture del 22 aprile 2008.

Se un militare ha una casa di proprietà a Palermo, ma vive a Roma, e la casa è cointestata anche alla moglie, che vive a Roma con lui, l’equiparazione della casa di Palermo ad abitazione principale prevista dall’articolo 13, comma 2, lettera d), del Dl 201/2011, vale solo per lui, non per la coniuge.

Nel caso di abitazione familiare assegnata dal giudice in sede di separazione, il coniuge assegnatario è considerato ai fini IMU come titolare di un diritto di abitazione ed è quindi il soggetto passivo del tributo al 100%, indipendentemente dalla quota di possesso dell’immobile.

Per unità immobiliari assegnate in comodato gratuito a parenti di primo grado, vale l’assimilazione all’abitazione principale con riferimento alla quota di rendita catastale fino a 500 euro (sia sull’abitazione principale sia sulle pertinenze). Quindi, per la Tasi, il contribuente calcola l’aliquota dell’abitazione principale sulla quota fino a 500 euro di rendita catastale e l’aliquota ordinaria sulla restante parte.

FONTE: Le FAQ del Ministero

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