L’articolo 16-bis del TUIR costituisce l’ossatura normativa del Bonus Ristrutturazioni 2026, disciplinando la detrazione fiscale per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio. La Legge di Bilancio ha ridefinito il perimetro dell’agevolazione, con la biforcazione delle aliquote basata sulla titolarità dell’immobile pur confermando il limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. Vediamo tutti i requisiti e le procedure per accedere agli sgravi IRPEF per lavori edilizi.
- Bonus Ristrutturazioni, quando spetta il 50% o 36%
- Soggetti beneficiari delle detrazioni edilizie
- Lavori ammessi sulle singole unità abitative
- Lavori condominiali sempre ammessi
- Regole a sè per condominio minimo e unico proprietario
- Titoli abilitativi e sicurezza: CILA, SCIA e ASL
- Lavori in edilizia libera, VEPA e pergotende
- Caldaie, ENEA e Bonus Mobili
- Checklist documentali e bonifico parlante
Bonus Ristrutturazioni, quando spetta il 50% o 36%
Il meccanismo fiscale per il biennio 2025-2026 non è più univoco. La detrazione dall’IRPEF lorda viene calcolata in dieci quote annuali di pari importo ma la percentuale applicabile varia in funzione dei requisiti soggettivi del beneficiario. Il quadro aggiornato delle spettanze prevede quanto segue:
- detrazione al 50% (max 48.000 €) riservata ai titolari di diritto di proprietà o diritti reali (uso, usufrutto, abitazione) sull’unità adibita ad abitazione principale;
- detrazione al 36% (max 34.560 €) applicata a locatari, comodatari e soci di cooperative e familiari conviventi senza un diritto reale, pur utilizzando l’immobile come prima casa;
- le seconde case accedono esclusivamente all’aliquota del 36%, indipendentemente dal soggetto che sostiene la spesa;
- il decalage per redditi alti riduce il plafond detraibile per i nuclei con redditi superiori a 75.000 euro, secondo i coefficienti familiari previsti dalla Manovra.
Soggetti beneficiari delle detrazioni edilizie
L’agevolazione si estende a tutti i contribuenti assoggettati all’IRPEF, residenti o meno nel territorio dello Stato. Oltre ai proprietari, la normativa include tra i beneficiari anche chi detiene l’immobile e ne sostiene le spese, con le dovute distinzioni di aliquota.
Hanno diritto alla detrazione:
- familiari conviventi (coniuge, parenti entro il III grado, affini entro il II grado) e conviventi more uxorio, purché lo status risulti da certificazione anagrafica all’inizio dei lavori;
- promissario acquirente se immesso nel possesso dell’immobile e in presenza di un compromesso registrato prima dell’avvio delle opere;
- coniuge separato se assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
- futuro erede che conserva la detenzione materiale e diretta del bene, escludendo i casi in cui l’immobile ereditato venga locato o dato in comodato a terzi.
Lavori ammessi sulle singole unità abitative
Per gli interventi sulle singole unità abitative, il Bonus Ristrutturazioni scatta solo per opere classificate come manutenzione straordinaria, restauro o ristrutturazione edilizia. La manutenzione ordinaria (tinteggiatura, riparazioni) è esclusa se non fa parte di un intervento più ampio.
Rientrano tra le spese agevolabili:
- opere interne quali rifacimento bagni con rinnovo tubazioni, spostamento tramezzi, frazionamento o accorpamento unità, apertura nuove porte interne;
- sicurezza e antieffrazione come l’installazione di porte blindate, grate, casseforti a muro, fotocamere collegate a vigilanza, vetri antisfondamento;
- abbattimento barriere architettoniche per l’installazione di ascensori interni, montacarichi e piattaforme elevatrici;
- impianti tecnologici quali cablatura degli edifici, installazione di citofoni e videocitofoni, sostituzione componenti essenziali dell’impianto elettrico o idraulico;
- bonifica amianto e interventi volti a prevenire gli infortuni domestici (es. rilevatori di gas, vetri anti-infortunio).
Lavori condominiali sempre ammessi
Per le parti comuni degli edifici residenziali (art. 1117 c.c.), la detrazione spetta a ogni condomino in base alla quota millesimale anche per la manutenzione ordinaria.
L’elenco degli interventi condominiali detraibili include:
- riparazioni generiche di pavimenti, scale, tetti, lastrici solari, grondaie e intonaci;
- rifacimento facciate compresa la semplice tinteggiatura o il ripristino dei frontalini dei balconi (mantenendo materiali e colori);
- impiantistica comune come la riparazione del cancello elettrico, dell’antenna centralizzata o dell’illuminazione scale;
- alloggio del portiere e locali lavanderia o stenditoi comuni oggetto di riqualificazione.
Regole a sè per condominio minimo e unico proprietario
La normativa tutela anche le casistiche senza amministratore. Nel condominio minimo (fino a 8 condomini), i proprietari possono usare il codice fiscale di uno dei condomini per il bonifico, che deve però attestare la natura condominiale dei lavori. Analogamente, l’unico proprietario di un edificio con più unità distintamente accatastate ha diritto alla detrazione per i lavori sulle parti comuni.
Titoli abilitativi e sicurezza: CILA, SCIA e ASL
La regolarità amministrativa è pre-condizione per il bonus. A seconda della tipologia di intervento (DPR 380/01), è necessario disporre del titolo edilizio corretto prima dell’inizio lavori.
Gli obblighi documentali e di sicurezza prevedono:
- CILA per manutenzione straordinaria “leggera” (spostamento tramezzi, bagni);
- SCIA per interventi su parti strutturali o restauro e risanamento conservativo;
- notifica preliminare ASL obbligatoria se in cantiere operano più imprese (anche non contemporanee) o se l’intervento supera i 200 uomini-giorno;
- DURC di congruità per lavori di importo pari o superiore a 70.000 euro, da verificare prima del saldo finale.
Lavori in edilizia libera, VEPA e pergotende
Non tutti gli interventi detraibili richiedono la presentazione di una pratica edilizia (CILA o SCIA). Esiste una vasta categoria di opere, definita “attività edilizia libera” (DM 2 marzo 2018), che consente l’accesso al Bonus Ristrutturazioni o all’Ecobonus pur in assenza di titoli abilitativi, a condizione che l’intervento persegua finalità tecniche specifiche.
I principali lavori agevolabili in regime di edilizia libera includono:
- sicurezza e prevenzione illeciti quali l’installazione di porte blindate, grate, serrature di sicurezza, spioncini, casseforti a muro e impianti di allarme o videosorveglianza;
- impianti a fonti rinnovabili come l’installazione di pompe di calore (in sostituzione o integrazione) e impianti fotovoltaici domestici al di fuori dei centri storici;
- barriere architettoniche per la realizzazione di rampe esterne, servoscala o piattaforme elevatrici interne conformi al DM 236/89;
- dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che diventa il documento fiscale obbligatorio in questi casi: il contribuente deve sottoscrivere una dichiarazione in cui attesta la data di inizio lavori e la circostanza che l’intervento rientra tra quelli agevolabili.
Il vincolo dell’orientamento
L’installazione di vetrate panoramiche (VEPA) e schermature solari (pergotende) è ammessa in edilizia libera, ma per accedere alla detrazione fiscale è necessario rispettare requisiti tecnici stringenti, primo su tutti l’esposizione solare.
Le regole per la detraibilità prevedono:
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VEPA (Vetrate Panoramiche Amovibili) agevolabili al 50% solo se:
- sono completamente trasparenti e amovibili (prive di montanti fissi);
- non creano nuova volumetria né locali stabilmente riscaldati;
- agiscono come cuscinetto termico (serra solare) o migliorano la sicurezza (vetri antisfondamento certificati);
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pergotende e schermature solari agevolabili solo se:
- rispettano l’orientamento Est-Sud-Ovest (sono tassativamente escluse le esposizioni a NORD, Nord-Est e Nord-Ovest, in quanto non garantiscono risparmio energetico);
- sono marcate CE e possiedono un valore di trasmissione solare totale (gTot) ≤ 0,35;
- sono mobili e poste a protezione di una superficie vetrata esistente;
- esclusione verande fisse e qualsiasi struttura con infissi a tenuta che aumentino il volume abitabile (richiede il Permesso di Costruire e non rientra mai nell’edilizia libera).
Caldaie, ENEA e Bonus Mobili
Il regime 2026 esclude le caldaie a gas fossile dalle detrazioni, salvo i sistemi ibridi factory-made. Per tutti gli interventi che comportano risparmio energetico (infissi, coibentazioni, ibridi, fotovoltaico), è obbligatoria la comunicazione ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori.
Inoltre, l’accesso al Bonus Ristrutturazioni (se manutenzione straordinaria) traina il Bonus Mobili, permettendo la detrazione per l’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici (classe A+ o superiore) destinati all’immobile ristrutturato.
Checklist documentali e bonifico parlante
In caso di controllo (art. 36-ter DPR 600/73), il contribuente deve esibire la documentazione completa. Non basta la fattura: serve provare la “catena” di conformità.
I documenti da conservare obbligatoriamente sono:
- abilitazioni amministrative (CILA/SCIA) con ricevuta di deposito e protocollo;
- bonifico parlante con causale art. 16-bis TUIR, CF del beneficiario e P.IVA ditta;
- delibera assembleare e tabella di ripartizione millesimale per i lavori condominiali;
- ricevute IMU se dovute sull’immobile oggetto di intervento;
- dichiarazione di consenso del proprietario se i lavori sono effettuati dal detentore (inquilino/comodatario);
- ricevuta ENEA completa di codice CPID per gli interventi energetici.
