Il condòmino che ha pagato la sua quota di spese a un fornitore a fronte di lavori sullo stabile non può essere considerato moroso e nei suoi confronti il creditore del condominio non può agire, ma è tenuto a versare una somma a titolo di obbligo sussidiario di garanzia, che copre quelle dei condomini morosi pur a fronte di azioni esecutive.
La regola vale anche se ha versato la sua quota direttamente al fornitore e non all’amministratore, ipotesi che mette al riparo il proprietario dell’unità immobiliare da eventuali diverse ripartizioni delle spese.
Lavori in condominio: chi è responsabile per morosità
Lo ha stabilito la Cassazione (Civile – Sezione III – Ordinanza 34220/2023) esprimendosi sul caso di un’impresa che aveva emesso un decreto ingiuntivo per spese non pagate.
L’ordinanza illustra le regole per il pagamento delle spese e le responsabilità del condominio a fronte di morosità:
- se il singolo condòmino adempie direttamente nei confronti del creditore del condominio, la sua obbligazione sarà ovviamente estinta e il creditore non potrà procedere ulteriormente nei suoi confronti;
- se uno o più singoli condòmini versano il relativo importo all’amministratore, ma tutti gli altri non fanno altrettanto, anche se le obbligazioni dei primi nei confronti del creditore potranno dirsi estinte solo a seguito del versamento del dovuto al creditore da parte dell’amministratore, sorge l’esigenza di non pregiudicare chi ha regolarmente provveduto a versare il dovuto.
Per chi scattano le azioni legali
L’amministratore in questo caso distingue fra:
- condòmini morosi, che non hanno versato la propria quota,
- condòmini in regola, che hanno effettuato il pagamento (direttamente al creditore oppure all’amministratore).
A partire da questa distinzione, può comunicare al creditore gli estremi dei morosi in modo tale che nei loro confronti possano essere intraprese le necessarie azioni.
In questo modo, si legge nell’ordinanza, «si determina il più ragionevole contemperamento tra l’esigenza del creditore del condominio di essere regolarmente e tempestivamente soddisfatto e l’esigenza di tutela dei singoli condòmini che abbiano regolarmente adempiuto alle proprie obbligazioni, nei rapporti con quelli che non lo abbiano fatto».
Tutele per creditori e condomini
La tutela del creditore è adeguatamente assicurata, perché può agire per farsi pagare le quote dovute (ma non nei confronti dei condòmini che abbiano estinto la loro posizione obbligatoria, contro i quali potrà intervenire solo l’azione sussidiaria di garanzia previa escussione dei condòmini insolventi).
I condòmini diligenti potranno pagare direttamente al creditore la propria quota, rimanendo esposti e esposti ad eventuali responsabilità per importi superiori solo in virtù dell’obbligo sussidiario di garanzia che però è condizionato alla previa vana escussione dei condòmini morosi.
