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Cedolare secca e affitti in dichiarazione dei redditi 2024

di Anna Fabi

4 Giugno 2024 09:52

Affitti in dichiarazione dei redditi con cedolare secca o IRPEF ordinaria: come si modifica la Precompilata nei diversi casi in cui è necessario.

I dati sui canoni di locazione registrati e sugli affitti brevi sono fra quelli che l’Agenzia delle Entrate utilizza per predisporre la precompilata. Sono indicati nel Quadro B o D del Modello 730, permettendo la tassazione agevolata con cedolare secca.

Se l’affitto è stipulato tramite intermediario o portale online, viene comunque applicata la ritenuta alla fonte a titolo d’imposta, se in dichiarazione dei redditi o all’atto della registrazione del contratto si opta per l’applicazione della cedolare secca, altrimenti è a titolo d’acconto.

Vediamo esattamente dove si trovano questi dati nella dichiarazione dei redditi, quali modifiche può fare il contribuente, le regole in alcuni casi particolari.

Affitti brevi: regole e tassazione

La locazione breve è un contratto di affitto di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni stipulato tra persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa. Il contribuente può decidere se applicare la cedolare secca (al 21% sul primo immobile e al 26% dal secondo al quarto) oppure la tassazione IRPEF ordinaria.

La Legge di Bilancio 2024, lo ricordiamo, è intervenuta sulla disciplina della cedolare secca per gli affitti brevi, innalzando l’aliquota al 26% ad eccezione di un primo immobile dato in affitto, che continua a utilizzare la tassa al 21%.

In alternativa, si può applicare la normale tassazione IRPEF.

Il regime fiscale delle locazioni brevi si applica solo in caso di destinazione all’attività di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, l’attività di locazione – da chiunque esercitata – si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del codice civile.

Affitti brevi nella Precompilata 2024

Nella dichiarazione precompilata, il Fisco applica la cedolare secca, assoggettando i corrispettivi comunicati tramite Certificazione Unica a tassazione sostitutiva. Questo, tenuto conto che l’opzione è nella maggior parte dei casi la più vantaggiosa per il contribuente.

Sarà cura del contribuente, in sede di dichiarazione dei redditi, modificare la dichiarazione precompilata optando per la tassazione ordinaria, qualora la ritenga più conveniente.

Di questa doppia possibilità è data informazione al contribuente tramite apposito avviso nel foglio informativo e nell’applicazione web per la compilazione.

Locazioni brevi nel Modello 730/2024 precompilato

Nel Modello 730 precompilato, il reddito da locazioni brevi può essere indicato in due modi:

  • nel quadro B come reddito fondiario, se chi percepisce il canone è il proprietario dell’immobile o il titolare di altro diritto reale;
  • nel quadro D come reddito diverso, se chi percepisce il corrispettivo è il sublocatore o comodatario.

La ritenuta, effettuata dagli intermediari immobiliari, è indicata nel rigo F8.

=> Scarica il 730/2024 e le istruzioni

Il caso dell’immobile cointestato

Attenzione al caso in cui l’immobile affittato sia cointestato: il regime fiscale prevede che ogni comproprietario indichi in dichiarazione la propria quota del corrispettivo lordo spettante.

Nella CU è indicato solitamente solo il codice fiscale del soggetto che ha stipulato il contratto di locazione breve, ossia di uno dei comproprietari. Se dunque essere ripartito, il contribuente deve modificare la dichiarazione (in questo caso l’importo), indicando la sola propria quota mentre gli altri comproprietari devono inserire ex novo nelle proprie dichiarazioni le rispettive quote del corrispettivo.

I dati nel foglio informativo del 730

Nel foglio informativo sono indicate sia le informazioni relative alle locazioni brevi che rientrano nella categoria dei redditi diversi (casella “Locatore non proprietario” della CU barrata), sia quelle che rappresentano invece redditi fondiari (casella “Locatore non proprietario” della CU non barrata).

  • Nel primo caso, i dati si trovano sotto la voce “Altri redditi”, specificando la denominazione e il codice fiscale del soggetto che ha trasmesso la CU, e sono inseriti nel quadro D della dichiarazione precompilata.
  • Nel caso dei proprietari di immobili, i dati sono esposte nel foglio informativo sotto la voce “Redditi dei fabbricati”, specificando la denominazione e il codice fiscale del soggetto che ha trasmesso la CU, e come detto sono inseriti nel quadro B della dichiarazione precompilata.