Nuda proprietà: comprare casa pagando la metà o venderla restando a viverci

di Alessandra Caparello

Per chi compra il prezzo è tagliato, per chi vende si resta a vivere nella propria casa per tutta la vita o la si affitta, godendone fino a fin contratto.

Affitto con riscatto, rent to buy, prestito ipotecario vitalizio: sono tante le alternative che oggi offre il mercato immobiliare per risparmiare comprando casa. La più nota resta però l’opzione di acquisto della nuda proprietà con riserva di usufrutto.

Con questa modalità, si acquisisce la proprietà dell’immobile ma si entra in casa solo quando si verificano le condizioni stabilite nel contratto. Il vantaggio? Per chi compra il prezzo è drasticamente  più basso rispetto all’offerta di mercato, per chi vende si incassano subito i soldi ma si resta a vivere nella propria casa per tutta la vita o perfino di affittarla a altri.

Vediamo tutte le opzioni.

Nuda proprietà con usufrutto: cosa significa?

Vendere la nuda proprietà di una casa significa vendere casa propria mantenendo il diritto di usufrutto finché si è in vita e con esso il diritto di abitazione. Alla morte del venditore, l’usufrutto passa all’acquirente.

L’acquisto della nuda proprietà con riserva di usufrutto è utile a monetizzare il valore dell’immobile almeno in parte) conservandone la disponibilità per tutta la vita residua. In sostanza, l’acquirente ha la possibilità di comprare l’immobile a un prezzo vantaggioso, ma il venditore può continuare a goderne per tutta la sua vita o per il tempo stabilito, come se ne fosse ancora proprietario.

Come avviene la compravendita?

A livello giuridico, la nuda proprietà viene definita come il valore di un immobile decurtato dell’usufrutto, ossia il diritto di cui gode un altro soggetto che può usufruire del bene.  La definizione giuridica di nuda proprietà è la seguente:

una proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa. Tipicamente si riferisce a un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufrutto.

I soggetti coinvolti in questa particolare tipologia di proprietà sono dunque due: il nudo proprietario e l’usufruttuario.

  • Il nudo proprietario che acquista l’immobile a tali condizioni diventa il nudo proprietario che acquisisce la proprietà dell’immobile ma non il diritto di poterne usufruire materialmente.
  • L’usufruttuario può anche decidere di affittare l’immobile o vendere l’usufrutto a terzi soggetti, fermo restando il pieno rispetto delle condizioni e dei termini previsti dal contratto.

Il Codice Civile stabilisce che l’usufruttuario ha il diritto di godere della “cosa” altrui ma deve rispettarne la destinazione economica.

Come funziona in concreto?

Il proprietario dell’immobile (che diventa l’usufruttario) aliena il suo bene – che viene messo in vendita – ma conserva il diritto di continuare a vivere nell’abitazione ed utilizzarlo per tutta la sua vita o fino ad una determinata scadenza indicata nel contratto di vendita.

Nella maggior parte dei casi per acquistare un immobile in nuda proprietà ci si avvale di un’agenzia immobiliare che si occupa della gestione di tutte le pratiche burocratiche necessarie per concludere l’acquisto. Chi invece sceglie di non rivolgerti ad un’agenzia dovrà comunque avvalersi di un notaio per stipulare l’atto di compravendita. Non sono infatti ammesse scritture private o lettere di intenti per regolare il contratto.

Quanto si risparmia con la nuda proprietà?

Il vantaggio principale di chi compra casa con nuda proprietà è sicuramente il prezzo di vendita  che è solitamente più basso rispetto a quelli praticati nel mercato immobiliare. In linea di massima, gli operatori immobiliari affermano che si può spuntare un ribasso sul prezzo di mercato oscillante fra il 20 e il 50%.

Solitamente, la soluzione la nuda proprietà è ideale per i genitori che acquistano un immobile da destinare in futuro ai figli. I venditori ideali sono invece gli anziani senza eredi, alla cui morte senza indicazioni alternative nel testamento, vedrebbero i loro beni incamerati dallo Stato.

Ma anche chi è in difficoltà economica e non ha altri mezzi che il possesso della propria casa: si tratta di una scelta difficile ma che permettere di ottenere subito credito per superare una congiuntura difficile, e poi magari riuscire in futuro ad effettuare nuovi investimenti per un futuro più stabile.

Come si calcola il prezzo della nuda proprietà?

A stabilire il prezzo di vendita dell’immobile con formula di nuda proprietà con riserva di usufrutto, è un perito che tiene conto di due fattori in particolare: da una parte il valore del mercato dell’immobile e un coefficiente che varia in base all’età dell’usufruttuario. I valori del coefficiente da applicare al valore di mercato dell’immobile sono determinati e redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze.

Ecco i coefficienti 2022 per il calcolo dell’usufrutto vitalizio in base al tasso di interesse legale in vigore (1,25%).

Le modalità sono due: si può saldare l’intero importo nel momento in cui si firma l’atto notarile oppure si può optare per la formula del pagamento rateizzato ma solo se si raggiunge un accordo con il venditore, prima della firma del contratto. Solitamente, viene richiesto all’acquirente di pagare subito una parte dell’importo dovuto e si stabilisce la quota da versare mensilmente fino all’estinzione del debito.

Spese di nuda proprietà: chi paga cosa?

Tra i costi dell’operazione ci sono quelli di mediazione per l’agente immobiliare che ha curato la vendita (tra il 2 e il 3% del valore di vendita).

Le spese di manutenzione “ordinaria” sono a carico dell’usufruttuario, mentre quelle “straordinarie” sono di competenza del “nudo” proprietario, anche se chi vende dovrà corrispondere a chi compra l’interesse legale nella misura del 5% delle spese sostenute dal proprietario per effettuare le riparazioni straordinarie.

Le imposte e tributi (es. IRPEF, IMU, TASI, ICI) sono a carico dell’usufruttuario secondo quanto stabilito dall’articolo 1008 del Codice Civile: “l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito”.

Se l’immobile si trova in condominio, l’usufruttuario esercita il diritto di voto quando, nell’assemblea condominiale, si discutono affari che riguardano l’ordinaria amministrazione ed il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Quando si acquista la piena proprietà?

Si potrà usufruire materialmente dell’immobile acquistato in nuda proprietà alla morte dell’usufruttuario o allo scadere di altro termine fissato nel contratto (nel caso dell’usufrutto a termine).

Quando si estingue la nuda proprietà?

Si diventa pieno proprietario a fine contratto o morte dell’usufruttario ma anche nei seguenti casi:

  • non utilizzo da parte dell’usufruttuario per almeno venti anni consecutivi;
  • totale perimento della cosa (quando si manifesta la distruzione fisica ed economica del bene, come ad esempio il crollo dell’abitazione).
  • abuso dell’usufruttuario che deteriora il bene.