L’aumento dei tassi sul costo del denaro ha condizionato fortemente il mercato dei mutui immobiliari negli ultimi anni. Quando si accende un mutuo ipotecario o si chiede un prestito, oggi più che mai, è fondamentale considerare il tasso di interesse applicato, ossia il parametro fondamentale per calcolare l’importo della rata mensile, su cui esistono anche dei limiti di legge che la banca deve rispettare.
Vediamo come funziona l’applicazione dei tassi di interesse sul credito e quali sono le tutele di legge per chi chiede un finanziamento.
Tasso di interesse mutuo: cosa significa
Il tasso d’interesse è la percentuale da corrispondere al creditore (banca, finanziaria, ecc.) in proporzione al capitale richiesto e alla durata pattuita, in cui importo è in genere rapportato all’anno (TAN – Tasso Annuale Nominale).
Partendo dalle definizioni della Banca Centrale Europea (BCE), potremmo sintetizzare dicendo che i tassi di interesse indicano quanto costa prendere denaro in prestito e quanto fruttano i tuoi risparmi:
- se chiedi un prestito in banca, il tasso di interesse è quanto paghi per il prestito,
- se depositi denaro su un conto di risparmio, l’interesse è il rendimento che ricevi sulla somma dalla banca.
Il tasso di interesse indica questo costo o questo rendimento come percentuale della cifra che prendi o dai in prestito (nel caso del deposito sul conto di risparmio, sei tu che “dai denaro in prestito” alla banca).
Tipologie di interessi sul mutuo: nominale e reale
In genere, gli economisti dividono i tassi di interesse in nominali e reali.
- Il tasso di interesse nominale è quello effettivamente concordato e pagato. Pensiamo al tasso che versa sul mutuo l’acquirente di un’abitazione, oppure quello che un risparmiatore riceve sul proprio deposito. Il tasso nominale è dato dalla somma dell’indice di costo del denaro applicato per quantificare l’interesse da calcolare e dal margine fisso richiesto dalla banca (spread).
- Per chi invece prende un prestito o deposita i suoi risparmi non conta solo l’importo nominale pagato; conta anche cosa può comprare con quei soldi. Gli economisti lo chiamano “potere di acquisto della moneta”. Di solito diminuisce nel tempo perché i prezzi aumentano a causa dell’inflazione.
Tipologie di tassi: TAN e TAEG
Quando parliamo di mutui, il Tasso Annuale Nominale (TAN) è importante, perché determina la rata e gli interessi da pagare, componente principale di costo. Ci sono tuttavia altre voci di spesa (istruttoria, perizia, etc.) che variano da banca a banca, e che possono incidere notevolmente sul costo totale del mutuo, costo che viene misurato dal TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale).
Un mutuo con un TAN basso ma spese alte può avere un TAEG maggiore di un mutuo con TAN elevato ma minori spese. Confrontare i TAEG è quindi fondamentale per valutare la reale convenienza delle varie offerte.
Tassi sui mutui: fisso, variabile e misto
Il tasso di interesse legato ad un finanziamento, come ad esempi, un mutuo, può fondarsi su diversi meccanismi di calcolo. Le principali tipologie sono il tasso fisso, il tasso variabile con e senza cap (tetto massimo) o il tasso misto.
La scelta tra i diversi tipi di tasso dipende, oltre che dalle offerte disponibili, dalle esigenze del richiedente il mutuo e dalle sue personali conoscenze finanziarie.
Tasso di interesse fisso
Si tratta di un tasso di interesse che non varia con le fluttuazioni dei mercati finanziari, offrendo così la garanzia di non avere sorprese al momento di pagare la rata per la restituzione del debito contratto, in quanto il tasso (in genere calcolato sull’indice Eurirs) resterà costante per tutto il periodo della restituzione.
In sostanza, il tasso fisso non varia durante il periodo di restituzione e, in tal modo anche la rata mensile o semestrale resta invariata. Il vantaggio è ovvio, lo svantaggio è che le offerte di mercato per i tassi fissi sono più onerosi rispetto a quelle per i tassi variabili, per cui si finisce per pagare una rata magari più alta ma sempre fissa per i 10-20-30 anni della durata del mutuo.
Tasso di interesse variabile
Si tratta di un tasso che segue le fluttuazioni del mercato e si basa su indici come il costo del denaro, l’Euribor (a1 Mese, a3 Mesi, a 6 Mesi o a 1 Anno) o il Tasso BCE. Chi lo sceglie sarà esposto alle variazioni di mercato del tasso di riferimento: se la scelta effettuata comporterà un risparmio di costi, dunque, potrà essere definito solamente a posteriori in base all’effettivo andamento dei parametri di indicizzazione.
Il vantaggio è che si parte con una rata in genere più bassa rispetto a quella che si sarebbe pagata con un mutuo fisso ma ogni mese l’importo da pagare potrebbe cambiare, e qui sta lo svantaggio: se negli ultimi anni, grazie ai tassi BCE al minimo storico, le rate mensili erano perfino scese, negli ultimi mesi, con l’aumento dei tassi stabilito per contenere l’inflazione, la rata mensile sta lievitando, con aumenti proporzionali al mutuo stesso.
Mutui con tasso di interesse misto
Si tratta di un tasso che può essere modificato, da fisso a variabile o viceversa, durante il piano di ammortamento e su richiesta del mutuatario. Alcune tipologie di mutuo a tasso variabile prevedono un tetto di interesse massimo (cap) che non potrà essere superato, oppure un tasso minimo (floor) sotto il quale l’interesse applicabile non potrà mai scendere.
Tassi aggiuntivi: clausole e tutele
Il tasso di mora, generalmente superiore a quello ordinario, viene applicato in caso di mancato o ritardato pagamento di una rata, per il quale il debitore può essere dichiarato moroso e tenuto quindi a pagare anche specifici interessi. Si applica alle rate non pagate, composte da capitale ed interessi.
I contratti di mutuo di norma, comunque, prevedono espressamente il divieto del cosiddetto anatocismo, ossia dell’applicazione di interessi sulla quota di interessi già dovuta (interessi sugli interessi).
Tra l’altro, i tassi di interesse applicati ai contratti di mutuo non possono superare soglie massime di valore stabilite dalla legge, cosicché il mutuatario abbia la garanzia che i tassi praticati non siano usurari.
