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Come calcolare la rata del mutuo prima di richiederlo

di Noemi Ricci

Come calcolare la rata del mutuo prima e seconda, per capire se l'importo del finanziamento è sostenibile e verrà concesso dalla banca.

Calcolare la rata del mutuo preventivamente consente di capire quale sia la spesa che si riesce a sostenere per l’acquisto di un immobile, valutare le varie proposte delle banche e stimare fin quanto si può chiedere e ottenere.

Di regola, infatti, non si concedono finanziamenti con rata di importo superiore al 30% del proprio reddito (al netto di altri impegni finanziari) e all’80% del valore dell’immobile (ma ad alcune condizioni ci sono banche che concedono fino al 100%).

Vediamo dunque come calcolare la rata del mutuo per capire se l’importo che si vuole richiedere è sostenibile.

Come calcolare gli interessi del mutuo?

La quota interessi di ciascuna rata si calcola moltiplicando il tasso di interesse annuale diviso il numero di rate annuali per il debito residuo del mutuo. Il totale degli interessi dovuti per il mutuo richiesto sarà dato dalla somma delle quote di interessi versate.

Essendo il calcolo della rata di un prestito o di un mutuo piuttosto complicato, il consiglio è di affidarsi a degli strumenti di supporto, come i fogli di calcolo (Excel, Google Sheet e così via), o a dei simulatori/calcolatori delle rate del mutuo.

Dove trovo un calcolatore della rata del mutuo?

PMI.it mette a disposizione gratuitamente un servizio per simulare calcolo e costi della rata del mutuo a partire dall’importo richiesto e dal tasso di interesse applicato dalla banca.

=> Calcola online la rata del mutuo

Come si fa il calcolo della rata del mutuo a tasso fisso?

Il tool per il calcolo della rata del mutuo di PMI.it ti consente anche di simulare il piano di ammortamento ipotizzando una rata fissa. Ricordiamo che il tasso interbancario di riferimento per i mutui a tasso fisso è l’Eurirs, detto anche Interest Rate Swap (IRS).

Il parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile è invece l’Euribor, il cui andamento è non deterministico. Quello che si può provare a fare, per stimare l’impatto di una sua impennata o di una sua flessione sulle rate del mutuo, è di fare più simulazioni con tassi differenti.

A quanto ammonta al massimo la rata del mutuo?

Per capire quale sia la rata massima del mutuo che è possibile sostenere con il proprio reddito, ovvero la rata massima del mutuo che verrà concessa dalla banca, partiamo dal presupposto che questa deve essere indicativamente pari, al massimo, al 30% del reddito del richiedente (alcune banche non vanno oltre il 25%, altre sono più flessibili e arrivano anche al 35%).

Quindi calcoliamo la rata massima moltiplicando la percentuale per il reddito. Dividendo il risultato per 12 mensilità, otterremo l’importo massimo della rata mensile del mutuo concedibile.

Facciamo un esempio: se il richiedente ha un reddito complessivo netto di 37.000 euro l’anno, la rata massima che può sostenere è di 925 euro. Il calcolo è il seguente:

  • 30% * 37.000 = 11.100 (importo annuo del mutuo)
  • 11.100 / 12 = 925 (importo mensile del mutuo)

Come capire se la banca mi concederà il mutuo?

Volendo fare il calcolo inverso, ovvero se vogliamo capire se la rata che abbiamo simulato con il calcolatore del mutuo è effettivamente sostenibile e quante probabilità ci sono che la banca ci conceda quel prestito, il calcolo da fare è il seguente:

  • moltiplicare la rata mensile per 12;
  • dividere il risultato per il reddito netto;
  • moltiplicare il risultato per 100.

Riprendendo l’esempio precedente e ipotizzando una rata del mutuo simulata di 700 euro otteniamo:

  • 700 * 12 = 8.400
  • 8.400 / 37.000 = 0,227
  • 0,227 * 100 = 22,7%

Essendo la percentuale inferiore al 30% è molto probabile che la banca conceda al richiedente il mutuo.

Perché la prima rata del mutuo è più alta?

La prima rata del mutuo solitamente è un più alta delle successive perché alla quota mensile vengono sommati gli interessi di preammortamento, ovvero quelli che vengono maturati tra il giorno della stipula del contratto di mutuo e la data di pagamento della prima rata. Il calcolo degli interessi di preammortamento si effettua sulla base della seguente formula:

(numero giorni * somma richiesta * tasso di interesse annuo) /365

Importante: con il preammortamento vengono pagati solo interessi, senza estinguere alcun debito (la quota capitale non scende).

Calcolo rata prima casa

Il calcolo della rata del mutuo prima casa viene effettuato dalla banca in presenza di particolari condizioni fiscali (sia  dell’acquirente che dell’immobile). Si tratta di un mutuo che prevede un TAEG – Tasso Annuo Effettivo Globale che esprime il costo totale del prestito in base a tutte le spese connesse ad esso – più basso rispetto a quello di un mutuo seconda casa.

Simulazione mutuo seconda casa

Per la simulazione di un mutuo seconda casa bisogna tenere conto dei tassi di interesse applicati dalle banche per questa specifica tipologia di prestiti.

Rispetto ai mutui prima casa, ai quali vengono applicate solo le spese legate alla pratica istruttoria del mutuo (valutazione del prestito, perizia) e quelle di gestione, i mutui seconda casa prevedono un carico fiscale maggiore del 2% sulla cifra ottenuta dalla banca per finanziare l’acquisto.

Anche l’imposta sostitutiva applicata è diversa: agevolata allo 0,25% in caso di prima casa, pari al 2% in caso di finanziamento per la seconda casa.

Da considerare, inoltre, che per i mutui seconda casa non esistono particolari agevolazioni fiscali. Ad esempio la detrazione IRPEF al 19% sugli interessi e gli oneri accessori del mutuo sono riservati solo ai mutui prima casa.