Com calcolare la superficie commerciale degli immobili

di Redazione PMI.it

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Come si definisce la superficie commerciale degli immobili e come si effettua il calcolo nell’ambito delle valutazioni patrimoniali.

La superficie commerciale è uno degli elementi necessari per calcolare il valore di mercato degli immobili. Chiamata anche “superficie commerciale vendibile” (SCV) rappresenta un parametro oggettivo a cui attenersi per le valutazioni patrimoniali. La formula matematica utilizzata per calcolarla è: “Superficie commerciale x Quotazione al metro quadro x Coefficienti di merito”.

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Calcolo

Il calcolo della superficie commerciale è dato dalla somma di:

  • superfici coperte calpestabili (comprensive dei muri interni ed esterni dell’unità principale), 100% superfici calpestabili, 100% superfici pareti divisorie interne (non portanti), 50% superfici pareti di confine con altre unità immobiliari, locali condominiali interni, 100 % delle pareti di perimetrali (nel caso di murature portanti di confine o perimetrali vengono computate fino a 50 cm quelle perimetrali e fino a 25 cm i muri in comunione); i locali principali ed accessori con altezza utile inferiore a 150 cm non vengono computati;
  • superfici scoperte (superfici ponderate ad uso esclusivo di terrazze, balconi, patii e giardini), 25% balconi e terrazze scoperte, 35% balconi e terrazze coperte, 35% patii e porticati, 60% verande, 15% giardini di appartamento e 10% ville e giardini;
  • pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti), il calcolo attiene a valori molto diversi, a seconda della loro qualità, dimensione e soprattutto ubicazione dell’immobile. In linea di massima le quote percentuali da usare sono: 25% cantina, 40-80% box, 25.50% posto auto coperto/scoperto; 80% mansarde rifinite; 60% locali interrati abitabili. 

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Superficie calpestabile

La superficie commerciale è diversa dalla superficie calpestabile. Quest’ultima è intesa come l’area all’interno di un immobile o di un edificio, data dalla somma dei singoli vani, misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle pareti divisorie, per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad un’altezza convenzionale di m. 1,50 dal piano di pavimento.

Sono inclusi nella superficie calpestabile dell’immobile ad esempio gli spessori delle zoccolature, le superfici delle sotto-finestre, quelle occupate in pianta dai mobili, dagli armadi a muro e dagli altri elementi incassati, lo spazio interno di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, e analoghi)  e verticale  (scale,  ascensori,  impianti  di  sollevamento,  e  analoghi). Sono esclusi invece lo spessore dei muri sia perimetrali che interni, lo spessore delle pareti divisorie e lo spazio occupato dalle colonne e dai pilastri.