Il credito d’imposta ZES Unica si estende anche agli investimenti immobiliari realizzati tramite leasing in costruendo. A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 32 dell’11 febbraio 2026, che interviene sul momento di effettuazione dell’investimento e sull’equiparazione tra acquisizione in proprietà e locazione finanziaria.
Leasing immobiliare e credito d’imposta ZES Unica
L’Amministrazione finanziaria conferma che l’acquisizione mediante contratto di leasing è equiparata all’acquisto in proprietà ai fini dell’accesso alle agevolazioni della ZES Unica, in presenza dei requisiti previsti dalla disciplina agevolativa.
Il principio si applica anche ai contratti di locazione finanziaria immobiliare “in costruendo”, ossia relativi a immobili non ancora ultimati al momento della stipula.
Equivalenza tra proprietà e leasing secondo l’Agenzia delle Entrate
Nel richiamare la circolare 34/E del 2016, l’Agenzia ribadisce il principio di equivalenza tra l’investimento effettuato in proprietà e quello realizzato tramite leasing. L’agevolazione non è quindi subordinata alla titolarità immediata del bene, ma alla riconducibilità dell’investimento al soggetto utilizzatore e alla sua destinazione nell’ambito dell’attività economica agevolata.
Rientrano nel perimetro del credito anche gli immobili acquisiti con locazione finanziaria, purché rispettino le condizioni oggettive e territoriali previste per la ZES Unica.
Quando si considera effettuato l’investimento nel leasing in costruendo
Un profilo centrale riguarda il momento di effettuazione dell’investimento, rilevante ai fini del riconoscimento del credito d’imposta.
Richiamando gli articoli 109 e 110 del TUIR, l’Agenzia precisa che gli oneri derivanti dai canoni di pre-locazione assumono rilevanza fiscale per l’utilizzatore solo a partire dalla consegna dell’immobile.
Di conseguenza, il requisito dell’effettuazione dell’investimento ai fini del credito d’imposta ZES Unica si considera soddisfatto esclusivamente dal momento della consegna del bene, e non dalla stipula del contratto o dal pagamento anticipato dei canoni.
Implicazioni operative per le imprese ZES
Il chiarimento assume rilievo per le imprese che programmano investimenti immobiliari nelle aree ZES attraverso formule finanziarie alternative all’acquisto diretto. La scelta del leasing non preclude l’accesso al credito d’imposta, ma incide sul momento a partire dal quale l’investimento può essere considerato agevolabile.
La corretta individuazione della data di consegna dell’immobile diventa quindi elemento determinante per la fruizione del beneficio fiscale.
