Calcolo valore catastale, categoria e rendita immobili

di Redazione PMI.it

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Come si calcola il valore catastale di un immobile per le imposte su prima, seconda casa e strumentali: i dati che servono e la formula per calcolarlo.

La Riforma del Catasto prevede una mappatura completa degli immobili, con l’obiettivo – pur a gettito invariato – di arrivare nel tempo ad un riallineamento dei valori delle rendite a quelli di mercato. Per calcolare il valore dell’immobile è infatti necessario conoscere alcune informazioni, come la categoria e la rendita catastale.

Il valore catastale di un immobile è dunque un’informazione necessaria per calcolare diverse tipologie di tasse sugli immobili (IMU, TARI e TASI) e imposte varie  fino ad arrivare alle imposte sulle successioni e le donazioni.

Vediamo in dettaglio dove reperirle, come procedere al calcolo del valore catastale applicando la corretta formula.

Calcolo valore catastale: informazioni necessarie

Con la Riforma del Catasto, dopo la mappatura degli immobili che si concluderà nel 2026, i Comuni saranno divisi in aree di mercato e sarà aggiornato il sistema di classificazione degli immobili (da numero di vani a numero di metri quadri), delle classi e delle categorie ai fini del calcolo delle rendite.

Ad oggi, invece, per calcolare il valore catasta dell’immobile bisogna conoscere le seguenti informazioni:

  • la categoria catastale che indica la destinazione d’uso dell’unità immobiliare urbana: ordinaria, speciale o particolare;
  • la rendita catastale, ossia il valore fiscale assegnato dall’Agenzia delle Entrate a un immobile in grado di produrre o generare reddito.

Per conoscere la rendita catastale aggiornata è possibile utilizzare il servizio gratuito dell’Agenzia delle Entrate (ma ne sono esclusi gli immobili presenti nelle province autonome di Trento e Bolzano), semplicemente inserendo:

  • gli identificativi catastali (Comune, sezione, foglio, particella);
  • la provincia di ubicazione dell’immobile.

=> Visura catastale telematica, guida al servizio

Rientrano nella categoria catastale ordinaria le categorie:

  • A: abitazioni o assimilabili ad abitazioni;
  • B: edifici con carattere sociale o comunitario come biblioteche, ospedali, scuole e così via;
  • C: edifici finalizzati ad attività produttive, quindi ad uso commerciale.

Sono immobili a destinazione speciale o particolare quelli rientranti nelle categorie:

  • D: immobili destinati ad attività speciali, ad esempio quelle agricole;
  • E: immobili a destinazione particolare, ad esempio le costruzioni finalizzate ad esigenze pubbliche come i cimiteri;
  • F: entità urbane e le altre aree urbane non soggette a compravendita che non fanno parte dei precedenti gruppi.

I coefficienti assegnati dal Fisco alle diverse categorie di immobili sono:

  • 110: prima casa;
  • 120: fabbricati delle categorie catastali A e C, ad esclusione degli A/10 e del C/1;
  • 140: fabbricati delle categorie B;
  • 60: fabbricati categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;
  • 40,80: fabbricati delle categorie C/1 ed E.
  • 90: terreni non edificabili (agricoli).

Valore catastale: come si calcola

Il valore catastale si calcola a questo punto moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il moltiplicatore variabile, ovvero il coefficiente sopra riportato assegnato a ciascuna categoria di unità immobiliare in base alla sua destinazione d’uso.

Prezzi reali di vendita

Il servizio online gratuito dell’Agenzia delle Entrate denominato Consultazione Valori Immobiliari Dichiarati permette di visualizzare i prezzi vendita e dunque di effettivo acquisto degli immobili, così come sono indicati negli atti di compravendita immobiliare, pertanto dedotti dalla documentazione trasmessa al Fisco, per unità immobiliari censite nel Catasto fabbricati ed atti stipulati dal 1° gennaio 2019.