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Impianti fotovoltaici: normativa e fiscalità sul diritto di superficie

di Filippo Davide Martucci

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Un approfondimento sulla normativa e sui trattamenti fiscali legati al diritto di superficie nel caso di istallazione di impianti fotovoltaici su terreni o edifici.

Questione centrale per lo sviluppo e la diffusione dell’energia rinnovabile è il reperimento di aree sulle quali poter installare gli impianti, beneficiando al contempo del contributo pubblico e degli utili derivanti dalla cessione dell’energia prodotta.

In questo senso la modalità più diffusa ai fini dell’installazione degli impianti fotovoltaici si basa sull’utilizzo di beni di terze persone attraverso la locazione e l’affitto o mediante il trasferimento del diritto di superficie. In entrambi i casi è necessario prevedere anche delle servitù utili per la realizzazione e la manutenzione dell’impianto e soprattutto per il suo collegamento alla rete elettrica.

Il diritto di superficie, così come enunciato dall’art. 952 e seguenti del Codice civile rappresenta il diritto reale di godimento che consente al superficiario di realizzare e detenere una costruzione al di sopra di un suolo altrui: in altre parole consente di realizzare l’impianto lasciando però la superficie sulla quale si va a realizzare a disposizione per altre finalità.

Istallazione su terreni

Nel caso in cui il terreno sia di proprietà di una persona fisica, all’operazione non va applicata l’IVA, mentre per quanto riguarda le altre imposte indirette è necessario conoscere il modo in cui il suolo è accatastato.

Può essere infatti un terreno agricolo o meno, poiché come chiarito dal’art. 12, co. 7 del D.lgs. 29/2003 n. 387 gli impianti fotovoltaici possono anche essere realizzati su terreni agricoli rendendo quindi non necessaria l’edificabilità.

Le aliquote per le imposte indirette quindi vanno applicate al corrispettivo che le due parti in causa dichiarano, che può essere modificato d’ufficio in ossequio al valore normale attribuito al diritto di superficie. Nel caso di terreno non agricolo l’imposta di registro è del 15%, l’imposta ipotecaria del 2% e l’imposta catastale dell’1%. Nel caso di terreno agricolo cambia solo l’aliquota dell’imposta di registro che scende all’8%.

Se il costituente agisce nell’esercizio d’impresa e il terreno è edificatorio diventa necessario attribuire l’aliquota ordinaria dell’IVA e le imposte di registro, ipotecaria e catastale che sono fisse.

Per quanto riguarda le imposte sui redditi, nel trasferimento del diritto reale di godimento a titolo oneroso di un terreno edificabile, la plusvalenza (differenza tra corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto del bene ceduto più ogni altro costo inerente) realizzata dal proprietario che non esercita attività d’impresa è soggetta a IRPEF, mentre se il terreno non è edificatorio la plusvalenza sarà soggetta a tassazione solo se si è in presenza della cessione infraquinquennale di terreno non acquisito per successione.

Rispetto a questo tema è aperto un lungo dibattito, poiché risulta difficile calcolare la parte del diritto di superficie rispetto a un prezzo che invece riguarda il pieno godimento del bene. La stessa Agenzia delle Entrate si è contraddetta, indicando prima un criterio proporzionale (R.M. 379/E/2008) basato sul rapporto tra il valore complessivo del terreno e il corrispettivo del diritto di superficie, ma sostenendo successivamente (R.M. 112/E/2009) che il diritto di proprietà non necessariamente contiene il diritto di superficie, proprio perché questo non riguarda direttamente la proprietà del terreno ma ne impedisce lo sviluppo in superficie.

Ragion per cui sarebbe necessario tassare l’intero corrispettivo ricevuto dal proprietario (se esercitante reddito d’impresa vanno applicati i principi del reddito d’impresa come previsto dall’art. 81 e segg. Del Tuir – Testo unico delle imposte sui redditi) poiché considerato plusvalenza.

Istallazione sugli edifici

Anche nel caso di installazioni sulle coperture degli edifici si parla di diritto di superficie, ma è necessario sottolineare che l’area deve essere accatastata come lastrico solare (categoria F/5)  e successivamente all’installazione con categoria D/1, diventando un immobile strumentale e quindi assumendo la natura fiscale di questa tipologia.

Anche in questo caso il diritto di superficie non è soggetto ad IVA, fatta eccezione per i casi di cessioni:

  • effettuate prima dei quattro anni dall’ultimazione della costruzione;
  • effettuate dall’impresa di costruzione o da quelle che hanno realizzato interventi di ristrutturazione sull’immobile;
  • in cui il cessionario sia soggetto passivo d’imposta che svolga in esclusiva o come prevalente un’attività che conferisca il diritto a detrazione d’imposta fino al 25%;
  • in cui il cessionario non eserciti impresa, arti o professioni;
  • in cui il cedente abbia espresso la volontà di optare per l’imposizione.

In tutte le fattispecie invece sono applicate imposta di registro fissa (pari a 168 €), l’imposta ipotecaria (3%) e quella catastale (1%) sul corrispettivo dichiarato modificabile d’ufficio come nel caso precedente. Se il percettore è un’impresa va anche applicata la tassazione per reddito d’impresa come previsto dall’art. 81 e segg. del Tuir, poiché il corrispettivo è considerato una componente positiva che concorre alla realizzazione del reddito imponibile e al calcolo del valore di produzione valido per l’IRAP.