Ristrutturazioni Edilizie: Guida a Detrazioni IRPEF e IVA

di Barbara Weisz

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Guida completa alle detrazioni fiscali (IVA e IRPEF) per interventi di ristrutturazione edilizia, con tutti i casi particolari: spese ammissibili, beni significiativi, richiesta di sgravio, requisiti e riferimenti normativi.

Analizziamo le detrazioni IRPEF e IVA per interventi di ristrutturazione edilizia, su mutui e arredi alla luce della Guida dell’Agenzia delle Entrate: dalle agevolazioni fiscali decise dal governo Letta e Renzi, alla maggiorazione e proroga di quelle già esistenti.

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Detrazioni fiscali

  • per ristrutturazioni dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2014 le spese saranno detraibili al 50% dall’IRPEF fino a 96 mila euro;
  • dal 2015 la detrazione scenderà al 40%, sempre fino a 96 mila euro;
  • dal 2016 il bonus tornerà all’aliquota ordinaria del 36% con tetto massimo di spesa di 48 mila euro.
  • La detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo, partendo da quello in cui è stata sostenuta la spesa.

Casi particolari

  • Interventi 2012-2013: chi ha speso 48mila euro fino al 25 giugno e poi per interventi sullo stesso immobile altri 96mila dal 26 giugno a fine dicembre 2012, può detrarre il 50% sui 96mila euro, rinunciando allo sconto del 36% sui 48mila euro precedenti (vedi Agenzia Entrate, circolare 13/E 2013). Per i periodi d’imposta 2013 e 2014 la detrazione è per tutto l’anno al 50% su 96mila euro.
  • Immobili ad uso promiscuo: se adibiti anche all’esercizio di attività commerciali, arti o professioni, la detrazione è dimezzata (norma inserita nel Salva Italia: articolo 4 comma 5 del Dl 2012/2011).
  • Parti comuni dell’edificio: conta l’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione; la detrazione spetta al singolo condomino per la relativa quota, se versata nell’anno di imposta.
  • Detrazione superiore a IRPEF dovuta: la somma spettante eccedente non può essere rimborsata, né si può chiedere a rimborso o conteggiare in diminuzione dell’imposta dell’anno successivo.

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Cumulo con EcoBonus

Esclusa la cumulabilità tra detrazione sulle ristrutturazioni con sugli interventi per il risparmio energetico, alzata al 65% dal decreto 63/2013. Nel caso di interventi che rientrino in entrambe le agevolazioni,  sarà il contribuente a decidere per uno solo dei due benefici fiscali.

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Bonus Mobili

I contribuenti che fruiscono della detrazione sulle ristrutturazioni edilizie, in base all’articolo 16, comma 2 godono anche di una detrazione IRPEF 50% per l’acquisto di mobili finalizzati all’Arredo dell’immobile in cui si fanno i lavori, da ripartire in 10 quote annuali di pari importo, su un tetto massimo di spesa pari a 10mila euro.

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A chi spetta la detrazione

  • Proprietari o nudi proprietari;
  • locatari o comodatari;
  • soci di cooperative divise e indivise;
  • titolari di diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
  • imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;
  • soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir (testo unico imposte sui redditi), che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali;
  • familiari conviventi (coniuge, parente fino al terzo grado, affine fino al secondo grado), purché sostenga le spese e siano a lui intestati bonifici e fatture.

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In caso di contratto preliminare di vendita (compromesso), l’agevolazione spetta all’acquirente se ha preso possesso dell’immobile, esegue gli interventi a proprio carico, è stato registrato il compromesso. Chi esegue in proprio i lavori può chiedere l’agevolazione sulle spese di acquisto dei materiali. Caso particolare: la detrazione spetta anche a chi acquista un’abitazione nel caso in cui sull’intero immobile siano stati fatti lavori di ristrutturazione terminati entro i sei mesi precedenti. In questo caso non si calcola sui lavori eseguiti, ma su un importo forfettario pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione. Non è necessario pagare tramite bonifico.

Interventi agevolabili

  • Di manutenzione straordianaria, restauro conservativo, ristrutturazione edilizia: sia sulle parti comuni sia nelle singole unità immobiliari.
  • Di manutenzione ordinaria solo se riguardano parti comuni di edifici.
  • Altri: ripristino dell’immobile danneggiato da eventi calamitosi (introdotta dal Salva Italia), realizzazione box o posti auto, eliminazione barriere architettoniche (anche ascensori e montacarichi), tecnologie per favorire la mobilità dei portatori di handicap (articolo 3, comma 3, legge 104/1992), bonifica amianto, sicurezza, cablatura degli edifici.

Spese agevolabili

  • progettazione e prestazioni professionali connesse;
  • prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento;
  • messa in regola degli edifici ai sensi del DM 37/2008 – ex legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71);
  • acquisto materiali;
  • compensi (relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti, perizie e sopralluoghi);
  • imposte (IVA, di bollo e diritti pagati le concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori);
  • oneri di urbanizzazione;
  • altri eventuali costi collegati alla realizzazione di interventi o adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41/1998).

Sono escluse le spese di trasloco e custodia dei mobili durante i lavori.

Adempimenti

Bisogna indicare in dichiarazione dei redditi i dati catastali dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione. Ricordarsi di conservare ed esibire, a richiesta degli uffici, i documenti indicati nel provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011:

  • comunicazione all’Asl;
  • fatture e ricevute comprovanti le spese sostenute;
  • ricevute dei bonifici di pagamento, domanda di accatastamento (se l’immobile non è ancora censito);
  • ricevute di pagamento IMU;
  • delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori (per gli interventi su parti comuni di edifici residenziali) e tabella millesimale di ripartizione delle spese;
  • dichiarazione di consenso del possessore dell’immobile;
  • abilitazioni amministrative (concessioni, autorizzazioni, eccetera) o, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili.

=> Ristrutturazioni in Edilizia: i permessi necessari caso per caso

Importante: dal 14 maggio 2011 sono soppressi gli obblighi di invio della comunicazione di inizio lavori all’Agenzia delle Entrate e quello di indicare il costo della manodopera, in maniera distinta, nella fattura emessa dall’impresa che esegue i lavori. I pagamenti devono sempre essere effettuati con bonifico, bancario o postale: banche e poste operano, all’atto del pagamento, una ritenuta del 4% come acconto dell’imposta dovuta dall’impresa che effettua i lavori (fanno eccezione i pagamenti ai Comuni). Per quanto riguarda il Bonus Mobili è possibile pagare anche con carta di credito e bancomat.

Detrazione Mutui

Chi costruisce o ristruttura l’abitazione principale può applicare la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo per la ristrutturazione, su un importo massimo di 2.582,28 euro per ciascun anno d’imposta. Requisiti:

  • mutuo stipulato nei 6 mesi antecedenti la data di inizio lavori o nei 18 successivi,
  • immobile adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori,
  • mutuo stipulato dal proprietario o titolare di altro diritto reale.

La detrazione è cumulabile con quella sul mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare e per i sei mesi successivi.

Agevolazioni IVA

Per interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, su immobili residenziali, regime agevolato con IVA ridotta al 10%. Stessa aliquota anche per le cessioni di beni, a meno che non si tratti di “beni significativi“, nel qual caso si applica l’IVA al 10% soltanto su un valore individuato calcolando la differenza fra l’importo complessivo della prestazione e la spesa per i beni significativi, e poi sottraendo il risultato sempre dal valore dei beni significativi.

Esempio: spesa totale dell’intervento di manutenzione 10mila euro, di cui 4mila per manodopera e 6mila per acquisto beni significativi. Si paga l’Iva al 10% su un totale di 8mila euro: i 4mila di manodopera e altri 4mila sui beni significativi (10mila – 6mila), mentre sui restanti 2mila euro si applica l’aliquota al 22%.

Elenco beni significativi (decreto del ministero delle Finanze del 29 dicembre 1999):

  • ascensori e montacarichi,
  • infissi esterni e interni,
  • caldaie,
  • video citofoni,
  • apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria,
  • sanitari e rubinetteria da bagni,
  • impianti di sicurezza.

Esclusi:

  • materiali o beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori,
  • materiali o beni acquistati direttamente dal committente,
  • prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi di recupero edilizio,
  • subappalti: in tal caso la ditta subappaltatrice deve fatturare con Iva al 22% alla ditta principale che, successivamente, fatturerà al committente con l’Iva al 10%.

IVA al 10% anche per: contratti d’appalto o d’opera per restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione (articolo 3, lettere c, d, del Testo Unico sull’edilizia, Dpr 380/2001) e il relativo acquisto di beni (esclusi materia prime e semilavorati); forniture dei cosiddetti beni finiti (porte, infissi esterni, sanitari, caldaie, eccetera).