Ok alla Riforma del Catasto, ecco cosa cambia nella delega fiscale

di Alessandra Gualtieri

Riforma del Catasto con un'ulteriore rendita di mercato ma non utilizzabile per la determinazione delle imposte, guerra ad immobili fantasma e abusivi.

L’intesa politica raggiunta tra Centrodestra e Governo per riscrivere gli articoli 2 e 6 della delega fiscale, sblocca l’iter della riforma del Fisco, apportando però una serie di modifiche alla riforma del Catasto ed al nuovo sistema di tassazione delle rendite immobiliari e finanziarie. Tocca adesso un nuovo voto in commissione sul nuovo testo e poi finalmente dovrebbe esserci il suo approdo in Aula alla Camera.

Vediamo dunque cosa cambia per le rendite catastali in relazione ai valori di mercato e come saranno le tasse su redditi e capitali mobiliari e immobiliari senza più il regime duale, a tutela della cedolare secca sugli affitti.

La nuova riforma del Catasto

L’obiettivo della riforma così come era stata scritta dal Governo, era in realtà quello di stanare gli evasori ed appianare le incongruenze tra rendite e valori di mercato, garantendo – messo già nero su bianco – il mancato impatto su imposte e tasse.

La riscrittura dell’articolo 6 non cancella la nuova rilevazione catastale in programma – finalizzata a far emergere gli immobili fantasma – ma ne attenua le potenziali implicazioni future di natura fiscale. L’obiettivo resta l’individuazione e il corretto classamento degli immobili attualmente non censiti o che non rispettano consistenza, destinazione d’uso o categoria catastale attribuita.

Pensiamo ad esempio ai terreni edificabili accatastati come agricoli e agli immobili abusivi: Fisco e Comuni potranno incrociare i dati e condividere informazioni e documenti per il corretto accatastamento di queste unità immobiliari. E «una quota dell’eventuale maggior gettito» così ricavato sarà destinata ai comuni per la «riduzione dell’imposizione tributaria sugli immobili» (IMU).

La nuova rendita di mercato

I nuovi dati che entreranno in Catasto dopo la nuova mappatura e la rilevazione dei beni non censiti non saranno utilizzati «per la determinazione della base imponibile», tuttavia sarà elaborata una «rendita ulteriore» (che potrà essere aggiornata periodicamente) rispetto a quella catastale, che farà riferimento ai valori medi delle zone censuarie e all’OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare tenuto presso l’Agenzia delle Entrate), non riferita al valore del singolo immobile accatastato ma ai valori medi e di zona.

I criteri di questa ulteriore rendita terranno conto delle novità previste per il nuovo Catasto:

  • territorio comunale articolato in ambiti territoriali omogenei di riferimento,
  • destinazioni d’uso catastali rideterminate e distinte in ordinarie e speciali,
  • unità di consistenza per immobili di tipo ordinario.

Le informazioni rilevate secondo i nuovi criteri saranno utilizzabili dal 1° gennaio 2026 ma non per la determinazione della base imponibile dei tributi, «la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali».

Le rendite catastali

Le rendite degli immobili ad uso abitativo già censiti in Catasto continueranno dunque a non tenere conto del loro valore di mercato (prezzo in caso di vendita) ai fini fiscali. Dopo il vertice tra Matteo Salvini (Lega) e il presidente del consiglio, Mario Draghi, una nota stampa della Lega ha infatti reso noto che è stato stralciato dal testo dell’articolo 6 della legge di delega fiscale «ogni riferimento ai valori patrimoniali degli immobili, consentendo l’aggiornamento delle rendite secondo la normativa attualmente in vigore e senza alcuna innovazione di carattere patrimoniale».

Le nuove tasse sulle rendite

La riforma del Fisco continuerà a salvaguardare i regimi agevolati nel settore immobiliare, come la cedolare secca del 10% sugli affitti. Il nuovo accordo politico sul disegno di legge delega di riforma fiscale riscrive l’articolo 2, mettendo mano al dibattuto e temuto “sistema duale”, ossia il meccnismo di tassazione progressiva del reddito in modo proporzionale al capitale, mobiliare o immobiliare.

Sistema duale e cedolare secca

A regime, accanto al sistema di aliquote IRPEF sui redditi, per il patrimonio si dovrà andare verso un’aliquota unica. Tuttavia, nel nuovo testo parla adesso di semplice “armonizzazione” delle precedenti aliquote garantendo neutralità fiscale (nessun aumento delle tasse). Sparisce quindi il riferimento al sistema duale con aliquote specifiche che avrebbero dovuto definire i confini della forbice minima e massima applicabile dai decreti attuativi.