Cedolare secca sugli affitti 2022: come calcolare quando conviene

di Noemi Ricci

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Contratto di affitto, tasse e trattamento fiscale 2022: come valutare la convenienza della cedolare secca rispetto al regime ordinario IRPEF.

Quello della cedolare secca (regolamentata dal Dlsg 23/2011, articolo 3) è un regime fiscale agevolato che può essere scelto in via opzionale dai locatari, sia in fase di stipula del contratto di locazione che nelle annualità successive, previa esplicita comunicazione al locatore.

Si tratta di un opzione al momento riservata ai soli affitti residenziali (categorie catastali da A1 a A11, escluso A10), per le persone fisiche proprietarie o titolari di un diritto reale di godimento su unità immobiliari abitative, compresi gli usufruttuari.

I vantaggi della cedolare secca sugli affitti

Tra i vantaggi della scelta della cedolare secca, che si traduce nell’applicazione di una tassa piatta per i redditi generati dai contratti di locazione residenziale, vi è il fatto che si tratta di un’imposta sostitutiva di:

  • aliquota IRPEF ordinaria,
  • addizionali all’IRPEF,
  • imposte di bollo e di registro.

Per calcolare le tasse dovute al Fisco sui contratti di affitto a cui si applica la cedolare secca, per quanto percepito con l’affitto dell’immobile, va applicata:

  • l’aliquota al 21% in caso di contratto a canone libero,
  • l’aliquota al 15%, in caso di contratto a canone concordato (3+2).

Da quest’ultimo punto si evince che la convenienza fiscale della cedolare secca, generalmente, aumenta con l’aumentare del reddito da assoggettare a tassazione IRPEF. Va però sottolineato che il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca viene considerato nel reddito complessivo ai fini del calcolo legato al possesso dei requisiti reddituali e fiscali previsti per ottenere agevolazioni e detrazioni quali la determinazione della condizione di familiare fiscalmente a carico, il calcolo detrazioni IRPEF.

In caso di cedolare secca con canone concordato, il vantaggio per il conduttore è di avere la certezza di non subire aumenti del canone di affitto sulla base della rivalutazione ISTAT, per tutto il periodo di durata della locazione. Lo svantaggio per il locatario, di conseguenza, è di dover rinunciare ad applicare aumenti di canone per tutta la durata del contratto al quale si applichi la cedolare secca. Di contro, per entrambi sono previsti agevolazioni fiscali.

Cedolare secca in Dichiarazione dei redditi

Va inoltre ricordato che:

  • in fase di dichiarazione dei redditi la cedolare secca si applica sul 100% del canone incassato, mentre senza cedolare secca (ovvero in regime IRPEF) viene dichiarato il 95% nel caso di contratti a canone libero;
  • il reddito totale su cui calcolare l’ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) in caso di scelta della cedolare secca implicherà un valore più alto (reddito personale + 100% del reddito da locazione), rispetto all’applicazione del regime IRPEF (reddito personale +il 95% del reddito da locazione).

I vantaggi fiscali a confronto

La valutazione della convenienza, o meno, della cedolare secca è dunque articolata e soggettiva. Bisogna analizzare i casi specifici per capire quale degli elementi sopra esposti pesi di più sul calcolo finale. Generalizzando al massimo si può affermare che:

  • la cedolare secca conviene ai proprietari che hanno altri redditi sottoposti a tassazione IRPEF;
  • la cedolare secca non conviene quando si prevede un aumento dell’inflazione durante il periodo di validità del contratto e/o non si hanno altri redditi oltre a quelli provenienti dall’affitto di uno o più immobili.

Cedolare secca: pagamento e novità 2022

La base imponibile è data dal canone di locazione senza deduzioni. Dal 2022, l’acconto da versare si calcola sul 100% dell’imposta dovuta per i redditi dell’anno precedente assoggettati a cedolare secca, ma è dovuto soltanto se supera la soglia di 51,65 euro. L’acconto deve in questo caso essere pagato:

  • in un’unica soluzione se inferiore a 257,52 euro;
  • in due rate se maggiore o uguale a 257,52 euro.

Le scadenze: prima rata (al 40%) entro il 30 giugno e seconda rata (60%) entro il 30 novembre; i contribuenti soggetti ad ISA pagano il 50% a giugno ed il 50% a novembre. Per il versamento con F24, vanno utilizzati i codici tributo:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata,
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione,
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.