Il mercato dei mutui sta vivendo una fase di apparente ripresa in Italia. Secondo l’ultima analisi della
Federazione autonoma bancari italiani (FABI), dal 2022 a settembre 2025 lo stock complessivo dei mutui alle famiglie è salito da 410,3 a 435,7 miliardi di euro, con un incremento di oltre 25 miliardi (+6,2%). Solo nell’ultimo anno l’aumento è stato di 12,8 miliardi, segnale di una domanda tornata progressivamente attiva dopo il picco inflattivo e la stretta monetaria del biennio 2022-2023.
Ma questa crescita non è accompagnata da una vera riduzione del costo del credito. Nonostante la
BCE abbia ridotto i tassi ufficiali dal 4,5% del 2023 all’attuale 2%, quelli sui mutui praticati dalle banche italiane restano elevati: il TAEG medio è ancora al 3,71%.
Perché il taglio dei tassi non si riflette sui mutui
Secondo l’analisi FABI, il meccanismo di trasmissione della politica monetaria è diventato strutturalmente asimmetrico: gli aumenti dei tassi BCE si trasferiscono subito ai mutui mentre i tagli vengono recepiti con mesi di ritardo e solo in parte. Le banche, infatti, hanno scelto di mantenere margini di interesse elevati per difendersi da incertezze macroeconomiche e geopolitiche o dalla riduzione della liquidità dovuta alla fine delle misure espansive BCE. C’è anche da considerare una domanda di mutui ancora debole rispetto ai livelli pre-pandemia; da qui la “necessità” di preservare redditività dopo anni di volatilità finanziaria.
Gli effetti dei tagli BCE arrivano al mercato immobiliare in forma attenuata, riducendo l’efficacia dello stimolo all’economia reale. Il risultato è una politica monetaria che stimola le banche ma meno le famiglie, producendo benefici parziali: la discesa dei tassi di mercato è reale ma non abbastanza da facilitare pienamente l’acquisto della casa o sostenere i consumi familiari. Il divario tra tassi ufficiali e tassi applicati crea tre effetti immediati:
- mutui più cari rispetto all’orientamento BCE;
- rinegoziazioni più difficili per chi è entrato nel mutuo in piena stretta monetaria;
- accesso selettivo per giovani, redditi bassi e lavoratori atipici.
La fotografia del credito: consumi in crescita, prestiti in calo
L’analisi del credito complessivo alle famiglie conferma una fase di transizione: nei dodici mesi tra settembre 2024 e settembre 2025 il credito al consumo cresce del 4,14% (+5,1 miliardi), mentre i mutui aumentano del 3,03% (+12,8 miliardi). Crollano invece i prestiti personali, che segnano un –4,05% nell’anno e un –20,8% nel triennio 2022-2025.
Una dinamica che riflette comportamenti finanziari più prudenti: le famiglie privilegiano finanziamenti brevi per spese specifiche, preservando la liquidità e rinviando impegni pluriennali come l’acquisto della casa. In questo quadro, il segretario generale FABI, Lando Maria Sileoni, si appella invece al ruolo sociale che dovrebbe svolgere il sistema bancario:
La ripresa dei mutui potrà consolidarsi solo se la riduzione dei tassi BCE raggiungerà davvero famiglie e imprese. L’acquisto della casa non può diventare un privilegio: il credito deve tornare a essere una leva di sviluppo.
Cosa aspettarsi nei prossimi mesi
Se la BCE confermerà un orientamento accomodante, la pressione competitiva tra banche e l’apertura di nuovi canali di finanziamento, inclusi strumenti digitali e garanzie pubbliche, potrebbe accelerare il rallentamento dei tassi applicati.
Intanto, per famiglie e imprese la strategia migliore resta quella di valutare soluzioni di rinegoziazione e sfruttare le garanzie pubbliche che la prossima legge di bilancio intende potenziare.
