Condominio, ristrutturazioni e vendita

Ristrutturazioni in condominio: ex proprietario in debito, nuovo acquirente responsabile in solido: sentenza Cassazione, ripartizione spese e bonus fiscali.

Le spese per lavori straordinari sul condominio sono a carico del proprietario nel momento della delibera, anche se prima del pagamento effettivo l’immobile cambia proprietà: lo ribadisce la Corte di Cassazione, con una sentenza che conferma un orientamento più volte ribadito dalla Suprema Corte. Il caso (ordinanza 15547 della sesta sezione civile, pubblicata il 22 giugno 2017) riguarda lavori deliberati nel 2000 ma eseguiti soltanto dopo la vendita da parte di uno dei condomini, che di conseguenza rifiutava il saldo in quanto ex proprietario.

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La Cassazione ha invece stabilito che vige l’obbligo di contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell’edificio a che era condomino nel momento della delibera dei lavori.

«La circostanza della vendita dell’unità immobiliare prima che siano stati approvati tutti gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori, o comunque prima che il condomino che aveva approvato gli stessi abbia adempiuto ai propri oneri verso il condominio», non estingue «il debito originario del cedente, che rimane azionabile in sede di processo di cognizione, o di ingiunzione ordinaria di pagamento».

La legge (articolo 63 disposizioni attuazione Codice Civile), vieta al condominio l’emissione di decreto ingiuntivo con la clausola di immediata esecutività nei confronti di un ex proprietario ma, come detto non estingue il suo debito, per riscuotere, sono attivabili tutte le procedure di legge.

Attenzione: la Riforma del Condominio (legge 220/2012), prevede che, in caso di vendita di un appartamento, sia responsabile in solido con l’ex proprietario anche chi acquista, per i lavori eseguiti nell’anno in corso e a quello precedente. E’ sempre opportuno, nel momento in cui si effettua un’operazione immobiliare, informarsi con precisione sugli eventuali obblighi pendenti nei riguardi del condominio, eventualmente inserendo direttamente nel contratto le clausole per la risoluzione dei casi pendenti.

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Ricordiamo infine che le regole sull’agevolazione fiscale riconosciuta in caso di ristrutturazioni edilizie, prevedono che l’agevolazione (in relazione alle quote eventualmente non ancora utilizzate), si trasferisca all’acquirente, salvo diverso accordo. Quindi, il venditore ha diritto a mantenere la detrazione, ma deve specificarlo nell’atto di vendita, se questa indicazione manca la detrazione è automaticamente spostata sull’acquirente.

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