Il contratto di locazione ad uso non abitativo

di Noemi Ricci

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Il contratto di locazione ad uso non abitativo: in cosa consiste, cosa prevede la normativa e le differenze con le locazioni ad uso abitativo.

Il contratto di locazione ad uso non abitativo, come suggerisce il nome stesso, è caratterizzato dalla messa a disposizione del conduttore un immobile urbani adibito ad uso diverso da quello di abitazione dietro pagamento di un corrispettivo da versare al locatore, determinato dalle parti. Per questa specifica tipologia di contratti di locazione è prevista una disciplina distinta da quella degli immobili ad uso abitativo. Nella casistica di contratti di locazione ad uso non abitativo rientrano tutti quelli che non hanno per oggetto un immobile utilizzato dal conduttore quale propria abitazione.

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Durata e rinnovi

In termini di durata del contratto di locazione, dipende dall’attività svolta dal conduttore all’interno dell’immobile, che deve essere indicata chiaramente risultare dal testo del contratto:

  • non può essere inferiore ai sei anni in caso di immobile è adibito ad attività commerciali, industriali, artigianali, di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili o all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo;
  • non può essere inferiore a nove anni in caso di attività alberghiere o di imprese assimilate (ossia case di cura, stabilimenti di pubblici spettacoli, stabilimenti balneari, pensioni, trattorie), o teatrali.

Trascorsi tali termini la legge prevede il contratto si rinnovi automaticamente per altrettanti anni.

Locazione non abitativa stagionale

In caso di locazione non abitativa stagionale, il locatore ha l’obbligo di concedere in locazione l’immobile nello stesso periodo dell’anno successivo sempre allo stesso conduttore, se questo ne fa richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto medesimo (6 o 9 anni a seconda dell’attività svolta).

Disdetta

Per evitare il rinnovo del contratto di locazione alla scadenza, il conduttore deve inviare lettera raccomandata al locatore rispettivamente 12 o 18 mesi prima della scadenza. Il locatore può dare disdetta del contratto solo alla scadenza o in alcuni casi specifici, ad esempio:

  • se intende adibire l’immobile a propria abitazione, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta (figli, genitori e nipoti);
  • se intende adibire l’immobile all’esercizio di un’attività commerciale, industriale, artigianale, di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili o all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo o di attività alberghiere, a patto che tali attività siano svolte dal locatore in proprio o dal suo coniuge e/o dai suoi parenti entro il secondo grado in linea retta (genitori, figli o nipoti);
  • se il locatore è una Pubblica Amministrazione, un ente pubblico o di diritto pubblico, laddove intenda adibire l’immobile all’esercizio di attività tendenti al conseguimento della propria finalità istituzionale;
  • se intende ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali conforme al piano comunale di cui agli artt. 11 e 12 della l. 426/197 e tale ristrutturazione/adeguamento è incompatibile con la presenza del conduttore nell’immobile.

Nel caso in cui, entro sei mesi dal rilascio dell’immobile, il locatore non abbia realmente attuato la motivazione della disdetta, egli sarà soggetto alle sanzioni previste dalla normativa vigente, il conduttore può inoltre richiedere il ripristino del contratto, il rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri che ha sopportato oppure il risarcimento del danno, non superiore a 48 mensilità di affitto, oltre all’indennità per la perdita di avviamento.

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È possibile rescindere il contratto in qualsiasi momento, purché con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata, quando ricorrono gravi motivi.

Vendita

Il locatore può vendere l’immobile anche se locato, ma la vendita non interrompe il contratto di locazione. Il locatore deve inoltre dare comunicazione al conduttore, o ai conduttori, a mezzo di atto notificato da parte dell’ufficiale giudiziario contenente, tra l’altro, l’invito al conduttore ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

Cedolare secca

Altra differenza con il contratto per usi abitativi: al contratto di locazione ad uso non abitativo non si applica l’opzione della cedolare secca. Come gli altri contratti di locazione, invece, anche quello per uso non abitativo deve essere registrato e le relative spese sono divise fra le parti a metà.

Sublocazione

Il conduttore può sublocare l’immobile a terzi o cedere il suo contratto di locazione anche senza il consenso del proprietario ma solo se unitamente all’immobile viene locata o ceduta la sua azienda, dandone avviso via lettera raccomandata con avviso di ricevimento al locatore. Entro 30 giorni, il locatore può opporsi, se vi sono gravi motivi.

Successioni

Al contratto di locazione per uso non abitativo possono succedere i soggetti che a loro volta succedono nell’azienda. In caso di separazione o divorzio, il coniuge può succedere nella locazione se succede anche nell’attività svolta dal conduttore.

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Deroghe

In deroga alle disposizioni della legge 392/1978, il legislatore ha recentemente stabilito che nel caso di contratti di locazione di immobili adibiti ad uso non abitativo per i quali sia stato pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, le parti possono concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della legge 392/1978.

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