Dal 1° gennaio 2024 è in vigore la nuova tassa per chi vende casa dopo il Superbonus, ossia un’imposta a valere sulla plusvalenza realizzata dai proprietari di immobili.
Istituito dalla Legge di Bilancio, il nuovo balzello si applicherà alle compravendite che si realizzano a meno di dieci anni dai lavori e per i soli immobili per i quali la detrazione sia stata utilizzata in veste di sconto in fattura o cessione del credito.
Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione o adibiti a prima casa per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla vendita o se tra la data di acquisto/costruzione e quella della cessione siano trascorsi meno di dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.
Vediamo come funziona la tassa, come si calcola e in quali casi si può ottenere uno sconto o l’esenzione.
Tassa plusvalenza per compravendite dopo Superbonus
La legge prevede dal 2024 un’imposizione fiscale al 26%, per le vendite di immobili che intervengono a meno di cinque anni dalla vendita – con alcune eccezioni (prima casa, beni ereditati) – e sulle plusvalenze derivanti dalla vendita di un immobile a meno di 10 anni dal termine dei lavori con Superbonus (ad esclusione di immobili ereditati e prima casa).
Per gli stessi immobili, acquisiti o costruiti alla data della cessione da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Come calcolare la tassa sulla plusvalenza
C’è anche un’ulteriore disposizione che riguarda il modo in cui si calcola la base imponibile a cui applicare l’aliquota fiscale del 26%.
Per determinare l’importo della plusvalenza su cui applicare l’aliquota fiscale del 26%, è possibile sottrarre le spese al 50% per interventi agevolati conclusi da più di cinque anni.
- Se gli interventi agevolati si sono conclusi da non più di 5 anni dalla vendita, tra i costi deducibili (che non concorrono alla plusvalenza) non rientreranno quelli per gli interventi;
- se gli interventi si sono conclusi da più di 5 anni, si considerano al 50% di tali spese.
Normalmente, invece, si sottrae dal prezzo di vendita quello di acquisto e poi, al prezzo di acquisto, si possono aggiungere tutte le spese sostenute per l’immobile – per esempio eventuali ristrutturazioni – facendo scendere la differenza (ossia la base imponibile).
Cosa dice la Manovra 2024 nel dettaglio
Ai commi 64-67 dell’articolo 1 della Legge di Bilancio 2024 (la n. 213/2023) è introdotta la nuova disciplina sulle plusvalenze da cessioni di beni immobili sui quali si è usufruito di Superbonus.
La legge modifica il TUIR (il comma 1 dell’articoli 67 e il comma 1 dell’articolo 68) ampliando i casi in cui si genera una plusvalenza tassabile con imposta sostitutiva dell’IRPEF al 26% dopo una cessione di immobili, a partire dal 1° gennaio 2024, se la detrazione al 110% è stata fruita come sconto in fattura o cessione del credito.
- Se l’immobile su cui sono stati effettuati interventi di riqualificazione al 110%, viene rivenduto prima di 10 anni dalla fine lavori, la plusvalenza del 26% andrà calcolata tenendo conto del maggior valore dovuto ai lavori di ristrutturazione.
- Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti a prima casa per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, se tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.
- Se gli interventi agevolati si sono conclusi da meno di 5 anni dall’atto di vendita, tra i costi inerenti deducibili e non concorrenti alla plusvalenza non si calcoleranno quelli relativi al Superbonus.
- se i lavori sono terminati da più di 5 anni, invece, si tiene conto del 50% di tali spese.
Per gli stessi immobili, acquisiti o costruiti alla data della cessione da oltre cinque anni, il prezzo è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
