Locazione: gli obblighi dei comproprietari

di Francesca Vinciarelli

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In caso di locazione, contratto e imposta di registro sono in capo a tutti i comproprietari: la sentenza della Cassazione.

Con la sentenza n. 4580/2015 la Corte di Cassazione ha ribadito il principio secondo il quale ogni comproprietario di un immobile locato è obbligato a registrare il contratto verbale di locazione ed è coobbligato solidale al pagamento dell’imposta proporzionale di registro, anche per gli affitti in nero. La decisione di imporre l’obbligo di registrazione del contratto verbale ed il pagamento del relativo tributo di un immobile in comproprietà affittato a tutti i contraenti nasce dal fatto che dalla parità del potere di gestione del bene spettante a ciascuno di essi (articolo 1105 cc) si presume, fino a prova contraria, che il contratto è stato stipulato con il consenso di tutti.

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Il caso in esame riguardava un avviso di liquidazione col quale l’Amministrazione finanziaria aveva assoggettato all’imposta di registro in misura proporzionale numerosi contratti d’affitto di immobili non registrati, imputando però la violazione ad un solo comproprietario. Questo si era però opposto ritenendo che la propria quota del 50% determinasse un canone di locazione in misura inferiore al limite di legge oltre il quale si impone la registrazione del relativo contratto.

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I giudici di merito avevano tuttavia respinto il ricorso ritenendo che il Dpr 131/1986 – di approvazione del Testo unico dell’imposta di registro – impone all’articolo 3, comma 1, lettera a), l’obbligo di registrazione per i contratti verbali di locazione o affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, e – al successivo articolo 10, comma 1, lettera a) – individua gli obbligati, per quanto qui interessa, nelle parti contraenti per le scritture private non autenticate, per i contratti verbali e per gli atti pubblici e privati formati all’estero. Per la Commissione tributaria regionale:

“Oggetto dei contratti di locazione erano gli immobili nella loro interezza perché la quota di ciascun comproprietario è per legge ideale e non è quindi concretamente individuabile in occasione della stipulazione del contratto”.

Dunque ad essere

“Obbligati alla registrazione dei contratti erano entrambi i proprietari degli immobili in via solidale”.

La Corte di Cassazione si è poi espressa proprio su questo tema della necessità, o meno, di individuare un contratto di locazione immobiliare limitatamente a ogni singolo comproprietario oppure la necessaria rilevanza unitaria del contratto di locazione, con effetti sul calcolo del superamento della soglia quantitativa che esclude l’obbligo di registrazione. I giudici supremi hanno quindi confermato la conclusione della CTR.

Cassazione.

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