Agevolazioni prima casa, due opzioni per non perdere i bonus

di Redazione PMI.it

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Agevolazioni prima casa: non si perdono se il secondo immobile nel Comune è inadeguato o se si costruisce una nuova casa dopo la vendita ravvicinata.

Si possono ottenere le agevolazioni prima casa anche se nello stesso Comune si possiede un altro immobile, purché quest’ultimo non abbia le dimensioni tali da essere adibito ad abitazione principale: lo ha stabilito la Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 20981 del 22 luglio 2021, stabilendo il perimetro intorno al quale si deve valutare il possesso o meno dei requisiti che richiedono la non titolarità su un secondo immobile. In particolare, la sentenza stabilisce che:

l’idoneità dell’abitazione pre-posseduta va valutata sia sotto il profilo oggettivo (effettiva inabitabilità), che sotto quello soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative), nel senso che il beneficio trova applicazione anche nell’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato.

Un’altra interessante “eccezione” alle regole ordinarie per la fruizione delle agevolazioni prima casa è data anche da una seconda fattispecie, di cui pochi sono forse al corrente. Con la Risoluzione n. 13/2017, infatti, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alle regole di decadenza dell’agevolazione prima casa in caso di vendita prima di cinque anni dall’acquisto. In particolare, è stato precisato che si possono mantenere i vantaggi fruiti purché, entro un anno dall’alienazione, si proceda con la nuova costruzione su terreno già di proprietà di un immobile da adibire ad abitazione principale (Articolo 1 della Tariffa, parte I, nota II-bis, DPR n. 131 del 1986).

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In generale, in caso di acquisto di immobile con fruizione di agevolazioni prima casa, non è possibile vendere l’immobile prima di cinque anni, a partire dalla data dell’atto di vendita, pena la perdita dei benefici – il che significherebbe dover pagare le le maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale – a meno che non si acquisti una nuova abitazione come prima casa entro un anno dalla vendita della precedente, con conseguente revoca dei bonus prima casa (paga anche il venditore).

Non si perdono però i benefici prima casa, pur vendendo l’immobile entro i 5 anni dal suo acquisto e non comprando un altro immobile, se entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato con i benefici prima casa il contribuente costruisce un altro immobile ad uso abitativo, da destinare ad abitazione principale, su un terreno acquistato successivamente alla vendita o di cui fosse già proprietario.