Cedolare secca: aliquote, modelli, scadenze

di Roberto Grementieri

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Imposte sui redditi da locazione di immobili ad uso abitativo: aliquote, modelli, scadenze.

Con l’introduzione della cedolare secca (d.lgs. n.23/2011) i contribuenti possono beneficiare di un regime impositivo agevolati rispetto a quello ordinario per la tassazione dei redditi derivanti da locazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze. Possono optare per l’assoggettamento del canone di locazione alla cedolare secca esclusivamente le persone fisiche titolari del diritto di proprietà, o di altro diritto reale di godimento, di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni.

L’imposta dovuta è determinata con l’applicazione di una aliquota ordinaria del 21%, ridotta al 19% per i contratti a canone concordato.

L’opzione comporta i seguenti vantaggi: niente IRPEF e relative addizionali, né imposta di Registro sul contratto di locazione (generalmente pari al 2% del canone pattuito), né imposta di bollo sul contratto (€ 14,62 per ogni foglio).

Per i nuovi contratti l’opzione deve essere manifestata all’atto della registrazione entro 30 giorni dalla stipula, e questa ha validità per tutta la durata del contratto, salvo revoca.

La comunicazione dell’opzione per il regime alternativo deve avvenire tramite Modello SIRIA (telematico) o Modello 69 (cartaceo). Il Modello SIRIA può essere utilizzato solo al momento della registrazione del contratto di affitto, consentendo di espletare le formalità in modo telematico: il contratto non viene allegato, ma le parti si limitano a conservarlo, mentre devono essere indicati nella comunicazione gli elementi essenziali.

Modello SIRIA

La trasmissione può essere effettuata direttamente dal contribuente (che a tal fine deve acquisire il PIN per i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate) o da un intermediario abilitato all’invio delle dichiarazioni dei redditi, o ancora tramite intermediari abilitati alla trasmissione telematica dei contratti di locazione.

L’utilizzo del Modello SIRIA è subordinato al rispetto di una serie di requisiti: il numero dei locatori (che devono tutti manifestare l’opzione per la cedolare) e dei conduttori non deve essere superiore a tre; l’opzione deve riguardare una sola unità abitativa e numero di pertinenze non superiore a tre; gli immobili locati devono essere già censiti con attribuzione di rendita.

Quando non sussiste anche una sola delle condizioni indicate, non si può procedere con la registrazione del contratto in via telematica, ma questa deve essere effettuata in forma cartacea con il Modello 69.

Modello 69

Il Modello 69 dovrà essere utilizzato nel caso di più soggetti comproprietari del medesimo fabbricato locato che non optano tutti per la cedolare, oppure in presenza di contratti misti: si pensi, a titolo di esempio, a tutti i contratti in corso per i quali, alla scadenza di ciascuna annualità, si potrà optare per la tassazione con la cedolare.

Contratti

Per quanto riguarda, invece, i contratti in corso alla data del 1° gennaio 2011, anche se scaduti, oggetto di risoluzione, di proroga o di continuazione prima del 7 aprile 2011, per i quali sia già stata effettuata la registrazione o corrisposta l’imposta di registro per la risoluzione o l’annualità successiva, non devono essere presentate opzioni per la cedolare secca, ma l’applicazione del nuovo regime di tassazione potrà avvenire con comportamento concludente in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 per i redditi 2011.

Sul punto si precisa che deve essere stato versato nel 2011 l’acconto della cedolare secca per il medesimo anno, se dovuto: l’acconto può essere riferito ad una oppure a due annualità contrattuali, quando nel corso del periodo transitorio del 2011 sia scaduta una annualità e ne sia iniziata un’altra.

Per i contratti nuovi, per le proroghe, per le prosecuzioni e per le risoluzioni con effetto dal 7 aprile 2011, la scelta per la cedolare secca, come si è detto, deve essere manifestata con il Modello SIRIA o con il Modello 69 e non vi è quindi la possibilità di manifestare la scelta direttamente in dichiarazione dei redditi.

Al riguardo il Provvedimento del 7 aprile ha previsto un periodo transitorio di 60 giorni di sospensione degli adempimenti. Di conseguenza, per i contratti per i quali il termine di registrazione/rinnovo/risoluzione/prosecuzione scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011, gli adempimenti di comunicazione, versamento e l’eventuale esercizio dell’opzione potevano essere effettuati solo entro il 6 giugno 2011.

Per le scadenze successive, tutti gli adempimenti, compreso quello di manifestazione dell’opzione, vanno effettuati nel termine di 30 giorni dalla stipula (nuovi contratti), dalla scadenza dell’annualità contrattuale (prosecuzione), del primo periodo di durata (proroga) o dalla scadenza del periodo di efficacia degli effetti contrattuali.

Per quanto riguarda l’applicazione della cedolare secca nel caso in cui l’annualità contrattuale non coincida con l’anno solare, la C.M. 26/E/2011 ha precisato che il nuovo regime non deve applicarsi obbligatoriamente alla sommatoria dei canoni riferiti all’intero periodo di imposta.

Di conseguenza, per i contratti con decorrenza in corso d’anno, possono coesistere sia annualità contrattuali per le quali è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, sia annualità contrattuali per le quali deve essere applicata l’Irpef e le relative addizionali. Ciò comporta anche delle conseguenze in relazione al rapporto con l’inquilino circa l’applicazione degli aumenti Istat contenuti nel canone.

Ad esempio, per un contratto di locazione con decorrenza 1° maggio 2010, il contribuente potrà effettuare in Unico 2012 le seguenti scelte: assoggettamento a normale IRPEF dei canoni (del 2011) relativi all’annualità 2010/2011, vale a dire le mensilità del periodo gennaio-aprile, ed applicazione della cedolare secca ai canoni relativi all’annualità 2011/2012, vale a dire il corrispettivo del periodo da maggio a dicembre 2011, mentre per l’anno successivo la cedolare secca dovrà essere applicata anche ai canoni del periodo gennaio-aprile 2012.

Nel medesimo periodo di imposta possono coesistere anche annualità contrattuali per le quali è stata esercitata l’opzione e periodi per i quali l’immobile è utilizzato direttamente dal contribuente, oppure tenuto a disposizione.