IMU: conguaglio entro marzo, novità per immobili inagibili o inabitabili

di Noemi Ricci

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Scadenze IMU e agevolazioni per immobili inagibili o inabitabili: come ottenere lo status e richiedere lo sconto d'imposta.

Nei comuni in cui sono state approvate nuove aliquote entro il 31 dicembre 2020 che prevedono una differenza di imposta, è possibile pagare il conguaglio IMU entro il primo marzo 2021 (la scadenza è il 28 febbraio ma cade di domenica) rispetto a quanto già versato a saldo entro lo scorso 16 dicembre. Questa novità è stata determinata dalle sospensioni Covid, che hanno concesso ai Comuni più tempo per deliberare eventuali nuove aliquote. Un eventuale rimborso a credito, invece è da chiedersi secondo le regole ordinarie.

In pratica, è stato concesso agli enti locali fino a fine anno per inserire delibere e aliquote IMU aggiornate sul portale del federalismo fiscale. Ricapitolando:

  • nei comuni dove sono state approvate le aliquote 2020 entro il 31 ottobre, la scadenza del 16 dicembre è stata quella definitiva;
  • nei comuni che hanno approvato nuove aliquote entro dicembre (pubblicate entro gennaio), tocca verificare, calcolare le versare l’eventuale conguaglio entro il 1º marzo.

=> Legge di Bilancio 2021: IMU, che cosa cambia

Segnaliamo un’altra novità in materia, evidenziata da una recente sentenza di Cassazione (la n. 1263 del 21 gennaio 2021): per i fabbricati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati è prevista una riduzione IMU del 50% applicabile limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono tali condizioni. È tuttavia sempre consigliabile consultare anche le delibere comunali contenenti le regole per tali fabbricati. In attesa dell’attestato del Comune, previa richiesta dell’interessato, è possibile autodichiarare la perizia in corso e ottenere intanto la riduzione d’imposta, che però dovrà poi essere confermata.

Inagibilità o inabitabilità

Di norma, per far attribuire all’immobile lo status di inagibilità o inabitabilità ed effettivo non utilizzo è necessario che sussistano le seguenti condizioni:

  • l’inagibilità o inabitabilità deve consistere in un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente e simile) o di una obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria (art. 3, lettere a) e b), D.P.R. 06 giugno 2001, n° 380), bensì con interventi di restauro e risanamento conservativo e/o di ristrutturazione edilizia (art. 3, lettere c) e d), D.P.R. 06 giugno 2001, n° 380), ed ai sensi del vigente regolamento urbanistico edilizio comunale;
  • l’immobile non deve essere utilizzato, neanche per usi difformi rispetto alla destinazione originaria e/o autorizzata.

Per accertare l’effettiva inagibilità o inabitabilità dell’immobile è necessaria la perizia a carico del proprietario eseguita su indicazione dell’ufficio tecnico comunale una volta ricevuta la domanda di sgravio. In alternativa, il contribuente può presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del Decreto del presidente della Repubblica n. 445/2000 con la possibilità del personale tecnico dell’Ufficio di accertare la sussistenza dei requisiti attraverso sopralluogo, previa autorizzazione da parte del proprietario.

In assenza di questa procedura, non è possibile fruire in maniera definitiva del beneficio, applicabile a partire dalla data in cui si inoltra al Comune domanda di esenzione con perizia o auto-dichiarazione. Se l’Ufficio riscontra la non sussistenza delle condizioni che danno diritto allo sconto IMU,  deve emettere un provvedimento di diniego che attesti il mancato riconoscimento del diritto all’agevolazione e conseguente conguaglio fiscale.

Applicazione

Nel caso in cui sussistano i requisiti, dunque, l’agevolazione scatta dalla data di presentazione della dichiarazione sostitutiva, valida anche per le annualità successive, finché permangono le condizioni di inabitabilità o inagibilità ed effettivo non utilizzo. In caso di variazioni è obbligatorio presentare apposita dichiarazione IMU, secondo le scadenze previste dalla normativa vigente.

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