Prestito ipotecario vitalizio, regole per i finanziamenti

di Noemi Ricci

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Prestito ipotecario vitalizio come forma di finanziamento alternativa a cui possono accedere tutti i cittadini di età superiore ai 60 anni ed in possesso di un immobile.

Definite le regole per il prestito ipotecario vitalizio che consente anche a chi ha più di 60 anni di età di ottenere un finanziamento dalla banca, offrendo come garanzia l’immobile di sua proprietà. In sintesi, in base alla bozza di decreto del Ministero dello Sviluppo Economico, sulla quale il Consiglio di Stato ha espresso parere positivo: i finanziatori devono proporre almeno due preventivi, i contratti possono essere cointestati a coniugi e conviventi more uxorio.

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Prestito vitalizio ipotecario

Il decreto attuativo della Legge 44/2015, con la quale sono state introdotte modifiche alla misura del prestito ipotecario vitalizio per facilitare l’accesso al credito (mutui e prestiti) agli anziani, definisce le regole che i finanziatori devono seguire nel proporre i prestiti ipotecari vitalizi, ma anche le condizioni tassative che fanno diminuire il valore dell’immobile dato in garanzia. Fondamentalmente è stato ripreso e migliorato l’istituto del prestito ipotecario vitalizio previsto già dal Decreto legge 203/2005 ma mai veramente decollato a causa di diverse difficoltà applicative.

Obblighi del finanziatore

Il finanziatore deve predisporre due simulazioni del piano di ammortamento, che mostrino il possibile andamento del debito nel tempo, e mettere il soggetto richiedente a conoscenza di tutte le condizioni del contratto. Le spese per ottenere l’informativa precontrattuale non possono in nessun caso essere messe a carico del soggetto richiedente, neanche nel caso in cui decida di non sottoscrivere il contratto.

Coniugi e conviventi

I coniugi e conviventi possono cointestare il contratto e quindi far durare il prestito fino al decesso della parte più longeva. Il contraente ha diritto a ricevere ogni anno un resoconto dalle propria posizione debitoria e può in ogni momento cointestare il contratto.

Polizza assicurativa

Nessun obbligo inoltre per il soggetto richiedente di stipulare la polizza assicurativa per l’immobile con una precisa compagnia, l’assicurazione può essere acquistata anche presso un soggetto differente dal finanziatore. Ogni anno il finanziatore deve consegnare al finanziato un resoconto della propria posizione debitoria.

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Valore dell’immobile

Il finanziatore può chiedere il rimborso integrale del finanziamento nel caso di una riduzione significativa del valore dell’immobile, situazione che deve essere dimostrata a spese del soggetto finanziatore. Questo avviene in caso di:

  • decesso del soggetto finanziato o del coniuge più longevo in caso di cointestazione;
  • trasferimento in tutto o in parte di diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia;
  • compimento da parte del soggetto finanziato con dolo o colpa grave di atti che riducano significativamente il valore dell’immobile;
  • la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi;
  •  modifiche strutturali all’immobile rispetto al suo stato originale senza il previo accordo con il finanziatore;
  • revoca dell’abitabilità dell’immobile per incuria del finanziato;
  • ingresso di residenti di soggetti diversi dai familiari del finanziato dopo la stipula del contratto;
  • l’esistenza di procedimenti conservativi o esecutivi o ipoteche giudiziali sull’immobile dato in garanzia.

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Requisiti

Ad erogare il prestito vitalizio ipotecario potranno essere banche o finanziarie. Il richiedente che abbia compiuto 60 anni di età potrà ottenere un finanziamento pari ad una percentuale del valore di mercato dell’immobile (dl 18% al 40%) accendendo un’ipoteca sulla casa, ma mantenendone la proprietà. Un’alternativa alla vendita della nuda proprietà che, a differenza di quest’ultima, consente di ottenere liquidità mantenendo la proprietà dell’immobile. Possibile ricevere il prestito in rate mensili ed il rimborso integrale in unica soluzione alla morte del soggetto debitore, oppure anche prima del decesso, se la casa viene venduta o ipotecata.

Eredi

Nel caso in cui il proprietario non riesca a restituire il finanziamento nel corso della propria vita, spetterà agli eredi possono decidere se riscattare l’immobile gravato dall’ipoteca o venderlo, autonomamente o con l’ausilio della banca. In caso di vendita, all’istituto finanziatore spetterà di diritto la quota necessaria a coprire il capitale, gli interessi e gli eventuali costi connessi al finanziamento. Il resto ovviamente andrà agli eredi.

Modifiche del CdS

Il Consiglio di Stato ha espresso parere positivo sullo schema di decreto sul prestito vitalizio ipotecario, ma ha invitato il MiSE ad apportare alcune modifiche per dare maggiori garanzie al soggetto finanziato:

  • obbligo di informare il richiedente sulle conseguenze a carico degli eredi, anche nel caso di estinzione anticipata del finanziamento;
  • limitazione della possibilità di revoca del finanziamento qualora l’immobile subisca atti conservativi o esecutivi, nel caso in cui tali procedimenti siano di importo pari o superiore a un certo importo.

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