Nel modello 730/2026 la detrazione degli interessi passivi del mutuo è tra le agevolazioni più utilizzate dai contribuenti italiani, con un risparmio IRPEF massimo di 760 euro l’anno per la prima casa. Per effetto del riordino delle detrazioni applicate per la prima volta nella dichiarazione dei redditi 2026, però, i codici da indicare nel quadro E da quest’anno cambiano in base all’anno di stipula del mutuo e, per chi ha un reddito superiore a 75mila euro, per i mutui accesi dal 2025 in poi si applicano il nuovo tetto complessivo.
Verificare la data del proprio contratto è il primo passo per compilare correttamente.
Chi ha diritto alla detrazione e su quali mutui
La detrazione spetta nella misura del 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione, fino a un massimo di 4.000 euro di spesa annua per i mutui ipotecari sull’acquisto dell’abitazione principale. Il beneficio non è limitato alla prima casa in senso stretto: la norma fa riferimento all’abitazione nella quale il contribuente o un suo familiare dimora abitualmente, a condizione che l’immobile sia adibito a tale uso entro un anno dall’acquisto.
Requisiti soggettivi obbligatori: il contribuente deve essere contemporaneamente intestatario del mutuo e titolare di un diritto di proprietà sull’immobile. In caso di mutuo cointestato, ciascun intestatario detrae la propria quota di interessi, con un massimale individuale corrispondente alla propria percentuale sul contratto.
Unica eccezione: se uno dei due coniugi è fiscalmente a carico dell’altro, chi sostiene l’intera spesa può detrarre per intero entrambe le quote.
La detrazione si applica anche in altri casi specifici: mutui ipotecari stipulati prima del 1993 su immobili diversi dalla prima casa (con limite di 2.065,83 euro per intestatario); mutui non ipotecari del 1997 per interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione; mutui ipotecari dal 1998 per la costruzione o ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale (con limite di 2.582,28 euro). Per questi casi si utilizzano codici e righi diversi da quelli della prima casa, illustrati nella sezione successiva.
Non sono invece detraibili gli interessi su immobili situati all’estero, né quelli su mutui rimborsati dall’azienda come fringe benefit nella misura in cui sono stati coperti dal datore di lavoro.
I codici 2026 al rigo E7 per mutuo prima casa
Gli interessi passivi del mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale si inseriscono al rigo E7, Sezione I del 730/2026. Dal 2026, in questo rigo è obbligatorio indicare anche un codice che identifica l’anno di stipula del contratto: la distinzione è necessaria per separare i mutui soggetti al nuovo tetto del riordino da quelli che ne sono esclusi. Errori sul codice possono comportare un calcolo automatico errato della detrazione spettante.
| Codice | Anno di stipula del mutuo | Riordino detrazioni (redditi >75k) |
|---|---|---|
| 7 | Fino al 31 dicembre 2021 | Escluso — detrazione piena |
| 48 | Dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2024 | Escluso — detrazione piena |
| 57 | Dal 1° gennaio 2025 | Incluso nel tetto per redditi >75k |
In caso di surroga, rinegoziazione, accollo o subentro, la data da considerare è quella del nuovo atto e non quella del mutuo originario. Chi l’anno scorso ha rinegoziato un mutuo precedente al 2025 deve quindi utilizzare il codice 57 e applicare le relative regole sul riordino.
Altri mutui detraibili: i codici nei righi E8-E10
Per le tipologie diverse dall’acquisto della prima casa, gli interessi si inseriscono nei righi da E8 a E10 con il codice corrispondente alla fattispecie e all’anno di stipula. Anche qui i codici si moltiplicano dal 2026 per effetto del riordino. La tabella riepiloga le casistiche principali.
| Codice | Tipologia mutuo | Anno di stipula |
|---|---|---|
| 8 | Mutui ipotecari pre-1993 per immobili diversi dall’abitazione principale | Prima del 1993 |
| 9 | Mutui 1997 per manutenzione, restauro e ristrutturazione | 1997 |
| 10 | Costruzione o ristrutturazione abitazione principale | Dal 1998 al 31/12/2021 |
| 46 | Costruzione o ristrutturazione abitazione principale | Dal 1/1/2022 al 31/12/2024 |
| 55 | Costruzione o ristrutturazione abitazione principale | Dal 1° gennaio 2025 |
| 11 | Prestiti e mutui agrari | Fino al 31/12/2021 |
| 47 | Prestiti e mutui agrari | Dal 1/1/2022 al 31/12/2024 |
| 56 | Prestiti e mutui agrari | Dal 1° gennaio 2025 |
Per i mutui di costruzione e ristrutturazione, il limite di detrazione è pari a 2.582,28 euro annui — inferiore rispetto ai 4.000 euro dell’acquisto prima casa. La detrazione per costruzione e ristrutturazione è cumulabile con quella per l’acquisto della prima casa esclusivamente durante il periodo dei lavori e nei sei mesi successivi alla loro conclusione: trascorso questo termine, il contribuente deve scegliere quale delle due detrazioni applicare.
Mutuo con tetto alle detrazioni per redditi oltre 75mila euro
La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto un tetto complessivo alle detrazioni fiscali per i contribuenti con reddito superiore a 75.000 euro, in vigore per la prima volta nel 730/2026. Il meccanismo — disciplinato dal nuovo art. 16-ter del TUIR — calcola un importo massimo di spese agevolabili in base al reddito e al numero di figli a carico, con due fasce: da 75.001 a 100.000 euro di reddito la base è 14.000 euro; oltre i 100.000 euro la base è 8.000 euro. Entrambi gli importi vengono moltiplicati per un coefficiente legato ai figli (0,50 senza figli; 0,70 con un figlio; 0,85 con due figli; 1,00 con tre o più figli o in presenza di un figlio con disabilità).
Per i mutui, la regola più importante riguarda la data di stipula del contratto. Gli interessi passivi su mutui stipulati entro il 31 dicembre 2024 — codici 7 e 48 al rigo E7, codici 10 e 46 ai righi E8-E10 — sono espressamente esclusi dal tetto del riordino: la detrazione spetta per intero a prescindere dal livello di reddito. Solo i mutui stipulati dal 1° gennaio 2025 in poi (codice 57 per l’acquisto prima casa, codice 55 per ristrutturazione) rientrano nel computo del tetto massimo insieme alle altre spese detraibili.
Chi ha un reddito sopra la soglia e ha stipulato un mutuo nel 2025 deve quindi valutare con attenzione quali oneri includere nel tetto disponibile, tenendo conto che le aliquote di detrazione variano da voce a voce: privilegiare le spese con aliquota più alta massimizza il beneficio complessivo.
Nel precompilato, l’Agenzia delle Entrate calcola il riordino in automatico. Chi preferisce gestirlo manualmente può barrare la casella «Riordino delle detrazioni non automatizzato» nell’intestazione del Quadro E, e selezionare autonomamente gli oneri da includere nel tetto.
Verifiche preventive nel 730 precompilato
Gli interessi passivi del mutuo sono tra i dati che le banche trasmettono all’Agenzia delle Entrate e che compaiono quindi nel precompilato. Chi accetta il 730 senza modifiche non è soggetto a controlli documentali sulle voci precaricate. Tuttavia, prima di confermare, è opportuno verificare due elementi: che l’importo degli interessi corrisponda esattamente a quanto indicato nella certificazione degli interessi passivi rilasciata dalla banca; e che il codice indicato nel rigo E7 sia corretto rispetto all’anno di stipula del contratto.
Un codice errato — ad esempio 48 invece di 57 per un mutuo del 2025 — può escludere dal tetto un onere che vi rientra, o viceversa produrre un calcolo del riordino non ottimale.
Il precompilato non inserisce automaticamente gli interessi quando la banca non ha ancora trasmesso i dati, o quando sussistono incongruenze con la dichiarazione precedente (ad esempio, nessun immobile adibito ad abitazione principale nell’anno precedente pur con un mutuo in corso da almeno due anni). In questi casi la voce compare nel prospetto informativo e deve essere inserita manualmente dal contribuente.
=> Detrazione mutuo prima casa: a chi spetta
Documenti da conservare
Per fruire della detrazione è necessario conservare la documentazione fino al 31 dicembre 2031, termine entro cui l’Agenzia delle Entrate può richiedere verifiche sul 730/2026. I documenti essenziali sono:
- la certificazione degli interessi passivi rilasciata dalla banca, disponibile sull’area clienti online o inviata per posta tra marzo e aprile;
- il contratto di mutuo originario, da cui risulti data di stipula e finalità (acquisto, costruzione, ristrutturazione);
- il rogito di acquisto dell’immobile;
- per rinegoziazione, surroga o accollo, il contratto relativo al nuovo atto con la data ai fini del codice da utilizzare;
- per costruzione o ristrutturazione, la documentazione relativa all’inizio e alla fine dei lavori, ai fini della verifica della cumulabilità con la detrazione per l’acquisto.
