Cessione immobili: casi di esenzione IVA

di Barbara Weisz

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Come qualificare con certezza esenzione o imponibilità IVA di cessione di immobili ristrutturati da meno di cinque anni.

Gli ultimi mesi del 2014 hanno visto nuovi interventi normativi finalizzati a sostenere un settore cruciale, nonché colpito dalla crisi, come l’edilizia, anche tentando di far ripartire il mercato immobiliare. Tuttavia permangono ancora dubbi interpretativi sul regime IVA da applicare in caso di cessione di immobili su cui sono stati effettuati lavori di ristrutturazione entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori. L’articolo 10 del Decreto IVA (Dpr 633/1979) prevede l’esenzione per una serie di casi particolari, ma non sempre è agevolare qualificare con precisione i lavori eseguiti, comprendendoli o meno fra quelli esenti dall’IVA. Il punto fondamentale è la differenza fra manutenzione straordinaria (esente), e altri tipi di lavori come restauro o risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia (imponibili). A fornire una risposta interviene lo studio 468-2014/T del Consiglio nazionale del notariato.

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Soggetto che effettua la vendita

Innanzitutto, può essere utile cercare di stabilire la qualifica del soggetto che effettua la vendita, distinguendo se si tratta di impresa di ripristino o di impresa costruttrice. In base alla definizione dell’Agenzia delle Entrate, le imprese di ripristino eseguono lavori riconducili all’articolo 3, lettere c, d, f, del Dpr 380/2001: quindi, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica. Si tratta, in tutti i casi, di lavori su cui si paga l’IVA.

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Titoli abilitativi

Un altro aiuto può venire dai titoli abilitativi: se i lavori sono stati eseguiti in regime di edilizia libera, o con la semplice comunicazione lavori, e l’immobile è ad uso abitativo, è molto probabile che si tratti di lavori di manutenzione straordinaria, quindi esenti. Se è invece stato necessario un permesso di costruire, certamente si tratta di ristrutturazioni imponibili IVA. Resta dubbio il caso della SCIA, segnalazione certificata inizio attività, che consente di effettuare sia lavori di manutenzione straordinaria sia interventi più complessi, non esenti IVA.

Perizie tecniche

Un’altra cosa utile può essere quella di verificare se ci sono perizie tecniche che possano aiutare a qualificare correttamente i lavori eseguiti. Se i dubbi non si risolvono, si può chiedere una dichiarazione/certificazione rilasciata dal Comune, oppure una specifica perizia tecnica, piuttosto che una dichiarazione del direttore dei lavori. (Fonte: lo studio 468-2014/T del Consiglio nazionale del notariato).

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