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Mutui in ascesa: quanto costeranno fino al 2024

di Noemi Ricci

Andamento dei mutui e impatto dell'innalzamento dei tassi di interesse sulle rate a tasso fisso e variabile: tendenze 2023-2024, costi e importi.

Dopo anni di mutui immobiliari convenienti, oggi assistiamo a un aumento importante dei tassi di interesse, con un trend in costante ascesa. Secondo il report ABI sull’evoluzione dei mercati finanziari e creditizi, a settembre il tasso medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni era pari a 2,26%, a ottobre 2,73%: il tasso più alto da agosto 2015 (quando segnava 2,82%).

Cosa aspettarsi per i mutui nel 2023 e 2024? Continueranno a salire o si assesteranno su un nuovo equilibrio? Conviene aspettare o accendere un muto subito, prima che diventi ancor più costoso? E con l’inflazione che riduce il potere d’acquisto degli stipendi, quanto si potrà ottenere nei prossimi mesi con la spesa base di reddito attuale?

Spieghiamo dunque come e perchè i mutui sono aumentati tanto, quanto costeranno da qui ai prossimi due anni e quale mutuo è oggi più conveniente.

Perché i mutui sono aumentati?

L’aumento dei tassi di riferimento per i mutui (Euribor e IRS) è la conseguenza dell’aumento del costo del denaro stabilito dalla Banca Centrale Europea che, allo scopo di contrastare l’impennata dell’inflazione, ha avviato da luglio 2022 un programma di politica monetaria restrittiva.

L’aumento dei tassi BCE ha influenzato anche i tassi di interesse applicati sui mutui, portando a un riduzione della liquidità di mercato e una crescita dei parametri.

Quanto saliranno ancora i mutui?

Quel che ci si aspetta per il 2023 e 2024 è una crescita sostenuta dell’Euribor, il parametro di riferimento dei mutui a tasso variabile. Anche l’IRS – parametro di riferimento dei mutui a tasso fisso – ha già triplicando il suo valore rispetto ad inizio anno e le previsioni future non sono rosee, in conseguenza di un incremento del costo del denaro più rapido delle aspettative.

Stiamo assistendo a una curva dei tassi che mostra crescite medie dello 0,75% nel giro di 2 settimane. Facendo un esempio pratico di effetto sui mutui, ogni aumento del tasso variabile dello 0,75% comporta su un mutuo ventennale di 100mila euro un aumento di circa 80 euro al mese e di quasi mille euro l’anno.

Come saranno i tassi nel 2023 e 2024?

A metà settembre sui mercati si parlava di un aumento del costo del denaro del 2% entro fine 2022, mentre ora ci si aspetta di raggiungere il 2,5% a dicembre e andare oltre il 3% a marzo 2023, fino ad arrivare al 3,5% a fine 2023. Nel 2024 probabilmente si assisterà ad una stabilizzazione intorno al 3%. Questo anche a fronte delle previsioni sull’inflazione, che si prevede rimanga nei prossimi anni ancora alta: in media 8,1% quest’anno, 5,5% nel 2023 e 2,3% nel 2024.

Si tratta ovviamente solo di ipotesi, in quanto l’andamento dei tassi in futuro sarà deciso dal  Consiglio direttivo della BCE “in base all’evolvere delle prospettive per l’inflazione e l’economia, riflettendo un approccio secondo il quale le decisioni sui tassi vengono definite di volta in volta a ogni riunione”.

Che tipo di mutuo conviene fare oggi?

Scattando una fotografia istantanea dei tassi dei mutui, il più conveniente nel breve periodo è ancora quello a tasso variabile. Il rovescio della medaglia è che i mutui a tasso variabile sono influenzati dall’andamento del mercato, che per il prossimo futuro non è molto roseo. Per mettersi al sicuro da impennate dei mutui, la scelta più conveniente, è rappresentata dai mutui a tasso fisso, che però oggi costano di più.

Ecco allora che gli esperti consigliano delle formule ibride, ovvero i mutui a tasso misto. Ad esempio i mutui variabili con cap hanno un costo superiore al tasso variabile puro ma inferiore al fisso, offrendo i vantaggi di entrambe le opzioni: la convenienza immediata del variabile ma con un paracadute che fa sì che la rata non possa superare un certo limite (cap). Un altro esempio sono i mutuo a tasso variabile con opzione, ovvero con la possibilità di passare dal tasso variabile al tasso fisso.

Quanto costa oggi un mutuo?

Ecco quanto costano i mutui oggi, secondo quanto emerge da un confronto tra le attuali offerte delle banche.

=> Calcola la rata del muto e il piano di ammortamento

Mutuo a tasso variabile

Mutuo Importo del Mutuo Rata Mensile TAEG Durata
MUTUO TASSO VARIABILE Credem € 100.000 € 367,77 2,25% 30 anni
MUTUO VARIABILE Green – Acquisto Banco BPM € 100.000 € 564,95 2,45% 20 anni
MUTUO CASAPIU’ Banco BPM € 100.000 € 229,95 1,37% 20 anni
Ri Mutuo a Tasso Variabile Banco BPM € 100.000 € 524,17 2,50% 20 anni

Mutuo a tasso fisso

Mutuo Importo del Mutuo Rata Mensile TAEG Durata
MUTUO CON GARANZIA PRIMA CASA FISSO – Credem € 100.000 € 403,49 2,93% 30 anni
Acquisto Tasso Fisso Last Minute – Green – Banco BPM € 100.000 € 427,56 3,37% 30 anni
Mutuo Base Under 36 – Crédit Agricole Italia € 100.000 € 436,85 3,52% 30 anni
Mutuo Tasso Fisso ON LINE – Banco di Desio e della Brianza € 100.000 € 441,27 3,65% 30 anni

Quanto costa un mutuo da 150mila euro?

Un mutuo da 150mila euro, con tasso variabile, applicando il TAEG minimo del 1,37% costa 508,38 euro al mese in caso di mutuo a 30 anni e 714,88 euro a 20 anni. Applicando il TAEG di 2,50% le rate salgono rispettivamente a 592,68 euro e 794,85 euro.

Con il tasso fisso si va dai 626,76 euro del mutuo trentennale con TAEG 2,93% agli 881,55 euro del mutuo ventennale con TAEG 3,65%.

Quanto costa mutuo da 80mila euro?

Un mutuo da 80mila euro, con tasso variabile, costa da un  minimo di 271,13 euro per il mutuo a 30 anni con TAEG 1,37%, ai 423.92 euro del mutuo a 20 anni con TAEG 2,50%.

Con il tasso fisso si va dai 334.27 euro del mutuo trentennale con TAEG 2,93% agli 470.16 euro del mutuo ventennale con TAEG 3,65%.

Quanto costa mutuo da 100mila euro?

Un mutuo da 100mila euro in 10 anni con tasso variabile, per fare un esempio, oggi costa da un  minimo di  892,19 euro applicando un TAEG di 1,37% a un massimo di 942,70 euro con TAEG 2,50%.

Con il tasso fisso si va dai 962.38 euro del mutuo con TAEG 2,93% ai 995.90 euro del mutuo con TAEG 3,65%.

Quanto costa lo spread sul mutuo?

Lo spread è la percentuale applicata dalla banca sul costo della rata e corrisponde al suo margine di guadagno. Per il consumatore, questa aliquota va ad aggiungersi ai parametri Euribor per i mutui a tasso variabile, e all’IRS per i mutui a tasso fisso. La somma di spread più IRS o Euribor rappresenta il tasso applicato al mutuo (TAN).

Lo spread bancario resta lo stesso per tutta la durata del mutuo, anche in caso di tasso variabile, essendo negoziato in fase di accensione del finanziamento. Quando si rinegozia un mutuo, invece, si può contrattare per ottenere uno spread più favorevole.

Chi concede i mutui più favorevoli?

Le banche non erogano mutui che prevedono una rata superiore al 33% delle entrate mensili del richiedente. Inoltre, è molto difficile trovare banche che concedano mutui con piani di ammortamento oltre i 30 anni. Il calo del potere d’acquisto degli stipendi combinato al rialzo dei tassi, sta rendendo più problematico trovare banche che concedono mutui convenienti e sostenibili.

Quali banche concedono mutui a 40 anni?

Oggi a concedere mutui a 40 anni sono praticamente solo le banche Intesa SanPaolo e BNL. La prima solo se il mutuo viene stipulato entro i 35 anni di età ed a tasso fisso, coprendo però fino al 100% del valore dell’immobile. La seconda  lo concede solo in particolari condizioni da valutare caso per caso.

Quale mutuo con mille o 2mila euro?

Con un reddito di 1000 euro al mese, dunque, è possibile pagare al più una rata di 330 euro circa. Con 1.200-1.400 euro quanto si può invece chiedere di mutuo? Effettuando lo stesso calcolo, con 1.200 di stipendio si potrà pagare una rata di 400 euro e con 1.400 euro al mese una rata massima di 460 euro.

Come estinguere un mutuo?

L’estinzione anticipata del mutuo deve essere richiesta alla propria banca, comunicando volontà di pagare per intero il debito residuo e chiedendo il calcolo della somma da versare per rimborsare il debito. La banca fornirà un modulo da compilare e il conteggio di estinzione anticipata. Questo comprenderà la quota capitale rimanente, ecco perché l’estinzione anticipata è tanto più conveniente quanto prima viene effettuata, mentre la sua convenienza diminuisce man mano che si va avanti con il pagamento delle rate.

L’ipoteca iscritta sull’immobile si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione senza alcun onere per il debitore.

Quando conviene ridurre il mutuo?

Per ridurre la rata del mutuo anche al fine di farsi accettare il finanziamento dalla banca, oltre a ottenere una soluzione più conveniente, è possibile: allungare la durata del mutuo; scegliere un mutuo variabile o un mutuo a tasso misto o con cap, in luogo del tasso fisso che ha sicuramente un importo maggiore.