Superbonus in condominio: cosa conviene di più?

Risposta di Barbara Weisz

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Rosario chiede:

Ho manifestato, durante l’assemblea condominiale, il mio dissenso ad usufruire del Superbonus 110%, con rifiuto di firmare il relativo consenso. Non dovrebbero essere tutti gli altri condomini (comma 9-bis dell’art.119 del D.L.19 maggio 2020 n. 34) ad accollarsi le mie spese e il mio credito? Ho fatto bene a non firmare per la cessione del credito? Mi potevano obbligare a farlo? Possono imputarmi spese (risarcimento per lo studio di fattibilità e computo metrico) anche se non partecipo?

Per quanto riguarda  gli altri lavori di ristrutturazione del fabbricato sulle parti comuni, che non rientrano nel beneficio del Superbonus 110% ma in quelli con detrazione al 50% (ristrutturazione frontalini dei balconi) – per i quali devo partecipare alla spesa secondo i miei millesimi di proprietà – vorrei sapere se sono obbligato a cedere il credito al 50% oppure cosa è più conveniente fare.

Per il Superbonus in condominio, l’approvazione della delibera richiede il voto favorevole di almeno un terzo della proprietà. Se questo quorum è raggiunto, la delibera è approvata con almeno il 50% di voti favorevoli. Tuttavia, i condomini ai quali sono imputate le spese devono esprimere parere favorevole.

Esiste un’altra casistica di legge, ma non è propriamente la sua: l’assemblea può anche deliberare di far pagare i lavori solo a uno o più condomini, qualora soltanto alcuni vogliano procedere con il Superbonus, in autonomia. Ma nel vostro caso è stata votata una delibera che approva l’intervento sull’intero condominio.

Pertanto, pur con il suo voto legittimamente contrario, con una delibera valida lei dovrà comunque prendere parte, al Superbonus e partecipare alle spese in base ai millesimi.

Da quel che scrive, nel vostro caso sono previsti sia lavori che rientrano nel Superbonus 110%, sia lavori che rientrano nel Bonus Ristrutturazione 50%: non è però chiaro se prevedete di effettuare gli interventi con lo sconto in fattura all’impresa edile, cedendo a loro il vostro intero credito, oppure se prevedete di cedere il credito ad uno soggetto terzo, ad esempio una banca.

Per quanto riguarda la cessione del credito, comunque, lei non è obbligato a farla. Ogni condomino può autonomamente decidere se cedere il credito oppure applicare la detrazione in dichiarazione dei redditi.

Se la delibera di condominio ha accordato la realizzazione dei lavori affidandoli ad un’impresa con contestuale sconto in fattura, le conviene procedere in questo senso per non dover anticipare alcuna quota di lavori.

Se l’assemblea ha deliberato di procedere con una cessione del credito ad un soggetto terzo, come ad esempio una banca, anticipando il costo dei lavori edili ma rivalendosi di un contestuale finanziamento per realizzarli, vale più o meno lo stesso ragionamento.

Se non opta per la cessione del credito, è vero che potrà usare la detrazione del 110% (oltre a quella del 50% sulla restante quota dei lavori) in dichiarazione dei redditi, ma è anche vero che dovrà anticipare la sua quota di lavori, in base ai millesimi, e facendosi carico dei vari passaggi burocratici (compresa la documentazione all’ENEA, mentre tutti gli altri condomini che accetteranno la cessione del credito non dovranno fare nulla (faranno tutto l’impresa edile e l’amministratore di condominio).

La discriminante è l’effettivo vantaggio economico e fiscale che se ne ricava:

  • se ha la liquidità per pagare i lavori, e se non le pesa gestire la pratica per la detrazione in autonomia, avrà alla fine il 110% pieno tutto per sé, seppur spalmato in 10 anni;
  • se cede il credito o concorda assieme agli altri lo sconto in fattura, si leva molti pensieri ma alla fine lei fruisce del 100% e perde il 10% aggiuntivo (in un certo senso lo “paga” alla banca o alla ditta per i loro servizi).

Risposta di Barbara Weisz

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