É stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale, Serie Generale n. 280/2020, il cosiddetto Decreto Affrancazioni, il DL n. 151/2020 del Ministero dell’Economia e delle Finanze che disciplina la rimozione dei vincoli di prezzo massimo per gli alloggi in edilizia agevolata. Il Decreto entrerà in vigore dal prossimo 25 novembre 2020 e si pone l’obiettivo di chiarire alcune incertezze applicative e normative, garantendo alla norma una maggiore uniformità su tutto il territorio nazionale. Si stima che la norma veda coinvolti circa 3.660 Comuni italiani.
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Tetti massimi edilizia agevolata
L’art 1 “Corrispettivo per la rimozione dei vincoli di prezzo massimo di cessione nonché di canone massimo di locazione” stabilisce che il corrispettivo per la rimozione dei vincoli ex art. 31, commi 49-bis, 49-ter, 49-quater della Legge 23 n. 448/98 è pari al 50% del corrispettivo, proporzionale alla corrispondente quota millesimale propria di ciascuna unità immobiliare, risultante dall’applicazione del comma 48 dell’art 31 ed è ridotto applicando un coefficiente moltiplicativo di riduzione calcolato in misura pari alla differenza tra il numero degli anni di durata della convenzione e il numero di anni, o frazione di essi, trascorsi dalla data di stipula della convenzione, rapportata alla medesima durata.
La formula per il calcolo della riduzione è la seguente:
- CRV = Cc. 48*QM*0,5*(ADC – ATC)/ADC
In cui:
- CRV = Corrispettivo rimozione vincoli
- Cc. 48 = Corrispettivo risultante dall’applicazione dell’articolo 31, comma 48, della legge n. 448 del 1998
- QM = Quota millesimale dell’unita’ immobiliare
- ADC = Numero degli anni di durata della convenzione
- ATC = Numero di anni, o frazione di essi, trascorsi dalla data di stipula della convenzione, fino alla durata massima della convenzione.
In caso di convenzione avente ad oggetto la cessione del diritto di superficie e durata compresa tra 60 e 99 anni, il valore CRV deve essere moltiplicato per un coefficiente di riduzione pari a 0,5, secondo la seguente formula:
- CRVs = CRV* 0,5 CRVs = Corrispettivo rimozione vincoli convenzioni cessione diritto di superficie
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Nel Decreto viene ricordato che il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal Comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60% di quello determinato attraverso il valore venale del bene, con la facoltà per il Comune di abbattere tale valore fino al 50%, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello di stipula dell’atto di cessione delle aree. Comunque il costo dell’area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal Comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione.
I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento stipulando un’apposita convenzione onerosa con il Comune soggetta a trascrizione.
Il decreto prevede la possibilità per il Comune di concedere ai privati una dilazione di pagamento del corrispettivo tramite rateizzazione, previa presentazione di una garanzia fideiussoria. In caso di concessione della dilazione, la stipula e la trascrizione della convenzione di rimozione del vincolo possono essere effettuate dopo il pagamento della prima rata.
Il decreto prevede che i Comuni adottino schemi di convenzione-tipo di rimozione dei vincoli, per semplificare e accelerare le procedure, nonché la cessazione del vincolo alla scadenza della concessione tra le parti e l’eventualità per gli uffici comunali competenti di tener conto anche del valore OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) per definire i criteri di stima del valore delle aree.
