Superbonus 110%: cosa cambia per il condominio minimo?

Risposta di

Barbara Weisz

scritto il

Antonio chiede

Siamo tre fratelli con la comproprietà di due appartamenti su piani diversi (uno sull’altro) accatastati separatamente, con accesso in comune, impianti indipendenti e scarichi in comune: l’immobile così descritto può essere considerato un condominio minimo e accedere ai benefici del Superbonus 110%?

Barbara Weisz risponde

In base a quel che scrive, lo stabile rientra nel perimetro del Superbonus, che comprende gli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate. La fattispecie rientra anche nella proroga Superbonus al 2025 (con decalage delle aliquote dal 2023), inserita in Manovra. Le nuove limitazioni si applicano alle villette unifamiliari, che prefigurano una casistica differente rispetto alla vostra.

Un buon riferimento di prassi è la Guida al Superbonus dell’Agenzia delle Entrate.

Il requisito richiesto è essenzialmente quello di essere una persone fisica (non giuridica) al di fuori dell’esercizio di impresa, arte o professione. Non rileva che i proprietari siano diversi: l’agevolazione scatterebbe anche se gli appartamenti fossero di un unico proprietario o in comproprietà.

Dovete poi verificare che gli interventi da effettuare siano fra quelli ammessi al Superbonus come trainanti: isolamento termico superfici, sostituzione impianti di climatizzazione, lavori antisismici, ecc. E soprattutto, se tra quelli che lo prevedono, sussistano le caratteristiche tecniche per applicare il Superbonus (incremento di due classi energetiche, ecc.).

Il condominio minimo, per rispondere al suo dubbio, si costituisce automaticamente, quando diversi soggetti “costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento.” Come ricorda anche la Circolare 24/2020 delle Entrate, il condominio è una forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. In pratica, la discriminante è la presenza di parti comuni in comproprietà. Diversamente, può essere considerato un edificio plurifamiliare.

Nel caso del condominio minimo, che non ha obbligo di nominare un amministratore, le detrazioni sulle parti comuni possono essere inserite nei modelli di dichiarazione con il codice fiscale del condòmino incaricato, che ha effettuato il bonifico.