I migliori mutui di settembre 2026 tra fisso in rialzo e variabile

A settembre 2026 il mercato dei mutui arriva alla vigilia di una decisione attesa. Dopo il rialzo dell’11 giugno e le pause di luglio, i tassi ufficiali BCE sono fermi al 2,25% sui depositi, al 2,40% sulle operazioni di rifinanziamento principali e al 2,65% sui prestiti marginali, in attesa del Consiglio direttivo del 10 settembre. L’inflazione dell’area euro è risalita al 3,3% ad agosto dal 2,9% di luglio e il sondaggio Reuters di fine agosto ha registrato 65 economisti su 65 orientati su un aumento di 25 punti base.

I migliori mutui del mese arrivano da questa fase con due movimenti opposti. Il tasso fisso ha recepito il rialzo dell’Eurirs, salito al 3,53% sulla scadenza a 20 anni e al 3,44% su quella a 30 anni nella rilevazione del 4 settembre, con TAN di riferimento che sulle offerte prima casa passano al 3,20%. Il tasso variabile segue l’Euribor a 1 mese al 2,321% e a 3 mesi al 2,655%, valori del 3 settembre già superiori di circa 10 e 16 punti base rispetto a inizio agosto. Il confronto parte dal TAEG, che misura il costo complessivo, e prosegue con TAN, importo, durata, spese iniziali e requisiti richiesti dalla banca.

In sintesi:

• le offerte a tasso variabile e le surroghe sono aggiornate alla rilevazione comparativa del 2 settembre 2026;
• i tassi BCE sono fermi al 2,25% sui depositi in attesa della riunione del 10 settembre;
• l’Eurirs a 20 anni è al 3,53% e a 30 anni al 3,44% nella rilevazione del 4 settembre 2026;
• l’Euribor a 1 mese è al 2,321% e quello a 3 mesi al 2,655% nella rilevazione del 3 settembre 2026;
• dal 3 agosto 2026 il Fondo di garanzia prima casa ammette anche le persone con disabilità grave e i familiari conviventi, per effetto della legge 2 luglio 2026 n. 116.

Come leggere le classifiche dei migliori mutui

Ogni scheda confronta offerte omogenee per finalità e tipo di tasso. Il mutuo prima casa non va quindi confrontato direttamente con un mutuo liquidità o con una surroga, perché cambiano importo finanziato, durata, valore dell’immobile e profilo della richiesta.

Il TAN indica il tasso applicato al capitale, mentre il TAEG include anche parte dei costi collegati al finanziamento. A parità di scenario il TAEG è il dato principale per valutare la convenienza, anche quando la rata mensile appare più bassa in un’altra offerta. Le rate riportate nelle schede seguono l’ammortamento alla francese sul TAN indicato dalla banca.

Il calcolo della rata del mutuo permette di rifare la stessa verifica sul proprio importo, sulla propria durata e sul TAN indicato nel preventivo, confrontando lo scenario attuale con quello successivo a un eventuale rialzo.

Per chi acquista l’abitazione principale il confronto si completa con le regole sulle detrazioni sugli interessi del mutuo prima casa, che incidono sul costo effettivo sostenuto dal contribuente.

Fisso, variabile e CAP a settembre 2026

Il mutuo a tasso fisso blocca la rata per tutta la durata e a settembre sconta già le attese di rialzo incorporate nell’Eurirs. Il tasso variabile parte da rate più basse e segue l’indice indicato nel contratto, di norma l’Euribor, con adeguamenti che arrivano entro poche settimane dalle decisioni di Francoforte.

Il tasso variabile con CAP aggiunge un limite massimo al tasso applicabile. In questo caso il confronto considera sia il TAEG sia il valore del CAP, perché il tetto definisce quanto può salire il costo del finanziamento se la stretta monetaria prosegue oltre settembre.

Quanto costa un rialzo di 25 punti base sulla rata

Un aumento di 25 punti base dell’indice si trasferisce sulla rata dei mutui a tasso variabile in tempi brevi e l’effetto si misura in anticipo. Su un finanziamento da 100.000 euro a 30 anni, il passaggio da un TAN del 2,55% a uno del 2,80% porta la rata da 397,62 a 410,90 euro, con un aggravio di 13,28 euro al mese e di circa 159 euro l’anno. Sulla stessa cifra a 20 anni, il passaggio dal 2,65% al 2,90% porta la rata da 537,24 a 549,60 euro, cioè 12,36 euro in più al mese.