Confrontare le offerte di mutuo tra tasso e costo reale
Quando si confrontano le offerte di mutuo, il primo errore da evitare è fermarsi alla rata pubblicizzata. Il confronto va fatto a parità di importo, durata, finalità dell’acquisto e valore dell’immobile, leggendo insieme tipologia di tasso, TAN, TAEG e spese accessorie. Per avere un riferimento aggiornato sulle soluzioni disponibili si può partire dal confronto delle ultime offerte di mutui e poi verificare se quelle condizioni sono adatte al proprio profilo.
Il TAN esprime il tasso nominale applicato al finanziamento, mentre il TAEG restituisce il costo complessivo del mutuo perché include anche parte delle spese collegate. Nel confronto tra due offerte, il TAEG è il dato che aiuta a capire quale proposta sia davvero più conveniente, soprattutto quando istruttoria, perizia, imposta sostitutiva o assicurazioni fanno salire il costo effettivo.
Le tipologie di tasso che contano davvero
Le formule da confrontare con maggiore attenzione sono queste:
- il mutuo a tasso fisso mantiene la rata invariata fino alla scadenza ed è indicato per chi vuole proteggersi da oscillazioni future e pianificare con precisione il costo del debito;
- il mutuo a tasso variabile segue l’andamento dell’indice di riferimento, di solito l’Euribor, e può risultare più leggero all’inizio ma espone a variazioni della rata nel tempo;
- il mutuo a tasso variabile con CAP conserva la logica del variabile ma prevede un tetto massimo oltre il quale il tasso non può salire, riducendo il rischio di rialzi più severi;
- il mutuo a tasso misto consente di passare da fisso a variabile, o viceversa, alle scadenze previste dal contratto ed è una formula da leggere con attenzione perché la flessibilità dipende dalle condizioni fissate dalla banca.
Il quadro dei tassi dei mutui va osservato nel momento in cui si presenta la domanda. In alcune fasi il fisso può risultare più vicino al variabile, in altre il vantaggio iniziale torna a favore dell’indicizzato. Per questo non ha senso scegliere in astratto: la convenienza si misura sul mercato reale e sulla tenuta della rata nel tempo.
Le spese che spostano la convenienza
Oltre al tasso, vanno messe a confronto tutte le voci di costo che incidono sul finanziamento. Le più rilevanti sono in genere:
- le spese di istruttoria, che la banca applica per l’analisi della pratica;
- il costo della perizia, necessaria per valutare l’immobile e il rapporto tra somma richiesta e valore del bene;
- l’imposta sostitutiva, dovuta nei casi previsti dalla normativa;
- le eventuali polizze richieste, distinguendo tra coperture obbligatorie e prodotti facoltativi collegati all’offerta;
- le spese notarili dell’atto di mutuo e le eventuali spese di incasso rata o di gestione del conto collegato.
Alcune banche propongono opzioni aggiuntive, come la sospensione temporanea della rata o la modifica di alcune condizioni nel tempo, ma queste clausole vanno lette come elementi accessori del contratto, non come criterio principale di scelta. Prima di decidere conviene simulare la rata e il costo totale con il calcolatore mutuo, così da verificare quale offerta regga meglio sia oggi sia nei prossimi anni.