Confrontare le offerte di mutuo tra tasso e costo reale
Quando si confrontano le offerte di mutuo, il primo errore da evitare è fermarsi alla rata pubblicizzata. Il confronto va fatto a parità di importo, durata, finalità dell’acquisto e valore dell’immobile, leggendo insieme tipologia di tasso, TAN, TAEG e spese accessorie. Per avere un riferimento aggiornato sulle soluzioni disponibili si può partire dal confronto dei migliori mutui del mese e poi verificare se quelle condizioni sono adatte al proprio profilo.
Il TAN esprime il tasso nominale applicato al finanziamento, mentre il TAEG restituisce il costo complessivo del mutuo perché include anche parte delle spese collegate. Nel confronto tra due offerte, il TAEG è il dato che aiuta a capire quale proposta sia più conveniente, soprattutto quando istruttoria, perizia, imposta sostitutiva o assicurazioni fanno salire il costo effettivo.
Le tipologie di tasso da confrontare
Le formule da esaminare con maggiore attenzione sono queste:
- il mutuo a tasso fisso mantiene la rata invariata fino alla scadenza ed è indicato per chi vuole proteggersi da oscillazioni future e pianificare il costo del debito;
- il mutuo a tasso variabile segue l’andamento dell’indice di riferimento, di solito l’Euribor, e può risultare più leggero all’inizio pur esponendo a variazioni della rata nel tempo;
- il mutuo a tasso variabile con CAP conserva la logica del variabile e prevede un tetto massimo oltre il quale il tasso non può salire, riducendo il rischio di rialzi più severi;
- il mutuo a tasso misto consente di passare da fisso a variabile, o viceversa, alle scadenze previste dal contratto ed è una formula da leggere con attenzione perché la flessibilità dipende dalle condizioni fissate dalla banca.
Il quadro dei tassi dei mutui va osservato nel momento in cui si presenta la domanda. In alcune fasi il fisso può risultare più vicino al variabile, in altre il vantaggio iniziale torna a favore dell’indicizzato. Per questo non ha senso scegliere in astratto: la convenienza si misura sul mercato reale e sulla tenuta della rata nel tempo.
A luglio 2026 il confronto è tornato più equilibrato dopo il rialzo dei tassi BCE di 25 punti base in vigore dal 17 giugno. Secondo le simulazioni Facile.it aggiornate a giugno 2026, su un mutuo variabile da 126.000 euro in 25 anni la rata è passata dai 579 euro di marzo a circa 606 euro dopo la stretta, con i futures sull’Euribor che indicano circa 626 euro tra fine 2026 e inizio 2027; le migliori offerte a tasso fisso, con TAN intorno al 3,20%, presentano una rata iniziale di circa 611 euro sullo stesso profilo. Il vantaggio iniziale del variabile tende quindi ad assottigliarsi e la scelta va misurata sulla tenuta della rata negli anni, oltre che sul costo di partenza.
Le spese che spostano la convenienza
Oltre al tasso, vanno messe a confronto tutte le voci di costo che incidono sul finanziamento. Le più rilevanti sono in genere:
- le spese di istruttoria, che la banca applica per l’analisi della pratica;
- il costo della perizia, necessaria per valutare l’immobile e il rapporto tra somma richiesta e valore del bene;
- l’imposta sostitutiva, dovuta nei casi previsti dalla normativa;
- le eventuali polizze richieste, distinguendo tra coperture obbligatorie e prodotti facoltativi collegati all’offerta;
- le spese notarili dell’atto di mutuo e le eventuali spese di incasso rata o di gestione del conto collegato.
Alcune banche propongono opzioni aggiuntive, come la sospensione temporanea della rata o la modifica di alcune condizioni nel tempo: queste clausole vanno valutate come elementi accessori del contratto, mentre il confronto principale riguarda tasso, TAEG e spese ricorrenti. Prima di decidere conviene simulare la rata e il costo totale con il calcolatore mutuo, così da verificare quale offerta regga meglio sia oggi sia nei prossimi anni.