Requisito di residenza per benefici prima casa: casi particolari
Il requisito della residenza è uno degli aspetti più delicati delle agevolazioni prima casa ed è stato oggetto di numerosi chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate e della giurisprudenza, soprattutto nei casi in cui il trasferimento nel Comune dell’immobile non avviene nei termini ordinari.
Un primo caso riguarda il contribuente che, al momento dell’acquisto, abbia dichiarato di svolgere la propria attività nel Comune in cui si trova l’abitazione e successivamente non riesca ad avviarla. Con la risoluzione n. 53/E del 27 aprile 2017, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il beneficio può essere mantenuto solo se, prima della scadenza dei 18 mesi dall’acquisto, viene integrata la dichiarazione resa nell’atto con l’impegno a trasferire la residenza nello stesso Comune e sempre che l’agevolazione non sia già stata contestata.
- non devono essere già trascorsi 18 mesi dall’acquisto dell’immobile;
- la dichiarazione originaria deve essere integrata con l’impegno a trasferire la residenza entro lo stesso termine;
- non deve essere stato notificato un avviso di liquidazione per il recupero del beneficio.
Più restrittivo è l’orientamento della Corte di cassazione, che negli ultimi anni ha rafforzato il carattere sostanziale del requisito della residenza. Con l’ordinanza n. 2487 del 5 febbraio 2026, è stato chiarito che il mancato rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino non costituisce, di per sé, causa di forza maggiore idonea a evitare la decadenza, trattandosi di una situazione prevedibile.
In linea generale, la giurisprudenza richiede che la forza maggiore sia un evento oggettivo, imprevedibile e inevitabile (Cassazione, tra le altre, ordinanza n. 20557/2024), escludendo quindi impedimenti riconducibili a scelte o condizioni già note al momento dell’acquisto.
La Corte ha inoltre ribadito che il requisito della residenza deve essere effettivo e non meramente formale: non è sufficiente la sola iscrizione anagrafica, ma occorre che l’immobile sia concretamente destinato a dimora abituale, come confermato anche dalla più recente giurisprudenza (Cassazione n. 5016/2026).
Un’ulteriore apertura riguarda il caso di immobili già posseduti nello stesso Comune: la giurisprudenza ha riconosciuto che il beneficio può spettare quando l’immobile preesistente non è concretamente idoneo a essere adibito ad abitazione (Cassazione n. 29262/2025).
Per i cittadini trasferiti all’estero per lavoro restano ferme le regole speciali introdotte dal decreto-legge n. 69/2023 e chiarite dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 3/E del 16 febbraio 2024. In questi casi il beneficio può spettare anche senza trasferimento della residenza nel Comune dell’immobile, purché ricorrano i requisiti previsti dalla norma.