Costi, commissioni e rendimento netto dell'affitto breve
La pubblicazione dell’annuncio sulle principali piattaforme non prevede costi fissi di accesso, ma ogni prenotazione genera una commissione che incide direttamente sull’incasso netto. Su Airbnb la fee a carico dell’host è generalmente intorno al 3%, mentre su Booking.com la commissione applicata al proprietario oscilla tra il 15% e il 20% del valore della prenotazione.
Le piattaforme forniscono un riepilogo di fatture e transazioni utile per verificare gli importi trattenuti e gestire la documentazione ai fini fiscali.
Come calcolare il ricavo netto
Il prezzo visibile all’ospite non corrisponde a quanto incassa il proprietario. Per stimare il rendimento reale dell’immobile è necessario sottrarre al canone lordo:
- la commissione della piattaforma, che varia in base al portale e alle condizioni contrattuali applicate all’host;
- le spese di pulizia e ricambio biancheria, che nei contratti brevi ricorrono a ogni cambio ospite e pesano in modo significativo sull’occupazione con soggiorni brevi;
- i costi di utenze e manutenzione ordinaria, che restano a carico del proprietario indipendentemente dal numero di prenotazioni;
- la tassa di soggiorno, che nei Comuni in cui è prevista deve essere riscossa dall’host per ogni ospite e versata periodicamente all’ente locale;
- le imposte sui canoni, calcolate sull’importo lordo percepito nel regime di cedolare secca o secondo le aliquote IRPEF ordinarie.
Commissioni divise tra host e ospite
Alcuni portali ripartiscono il costo della commissione tra proprietario e ospite, altri la addebitano interamente all’host includendola nel prezzo finale mostrato al turista. Prima di impostare le tariffe conviene verificare il modello applicato dalla piattaforma scelta, per calibrare il prezzo di listino in modo che il ricavo netto rimanga in linea con le aspettative di rendimento.