Costi, commissioni e guadagni della locazione breve
Le commissioni delle piattaforme variano in base al portale, al contratto dell’host, al modello di ripartizione delle spese e agli eventuali servizi di distribuzione utilizzati. La percentuale effettiva deve essere verificata nel pannello del proprietario prima di stabilire la tariffa.
Per stimare il margine della prenotazione devono essere considerati:
- la commissione applicata dal portale viene calcolata secondo le condizioni economiche assegnate all’account;
- le pulizie e il ricambio della biancheria incidono su ogni soggiorno e aumentano la propria incidenza quando la permanenza è breve;
- le utenze e i consumabili comprendono energia, acqua, riscaldamento, climatizzazione, prodotti per la casa e connessione internet;
- la manutenzione richiede una quota destinata a riparazioni, sostituzioni e usura dell’arredamento;
- le spese fisse comprendono assicurazione, condominio, IMU eventualmente dovuta e servizi professionali;
- le imposte sul canone lordo devono essere calcolate separatamente secondo il regime fiscale adottato.
L’imposta di soggiorno, quando addebitata separatamente all’ospite, costituisce una somma riscossa per conto del Comune. Modalità di riscossione, riversamento e dichiarazione dell’imposta di soggiorno dipendono dalla disciplina locale e dagli accordi con la piattaforma.
Esempio di margine su una prenotazione da 1.000 euro
Il seguente esempio numerico ipotizza una commissione del 15% e costi direttamente riferibili a un singolo soggiorno:
| Voce | Importo |
|---|---|
| canone lordo | 1.000 euro |
| commissione ipotetica del 15% | -150 euro |
| pulizie e biancheria | -90 euro |
| utenze e consumabili | -40 euro |
| quota per manutenzione | -30 euro |
| margine prima delle imposte | 690 euro |
| margine con cedolare secca al 21% | 480 euro |
| margine con cedolare secca al 26% | 430 euro |
La cedolare è calcolata sul canone lordo di 1.000 euro, pari a 210 euro con aliquota al 21% e a 260 euro con aliquota al 26%. L’esempio esclude i costi annuali non attribuibili alla singola prenotazione, l’IMU, il condominio, l’assicurazione e gli interventi straordinari.
Il prezzo necessario per ottenere 100 euro netti a notte
La durata del soggiorno modifica il prezzo minimo necessario per raggiungere lo stesso margine, perché pulizie, biancheria e altri costi fissi si distribuiscono su un numero diverso di notti.
La simulazione considera 160 euro di costi diretti per soggiorno, un obiettivo di 100 euro netti per notte e due ipotesi di commissione. La percentuale effettiva deve essere sostituita con quella applicata al proprio account:
| Durata | Commissione | Cedolare | Canone totale necessario | Prezzo minimo per notte |
|---|---|---|---|---|
| 3 notti | 3% | 21% | 605 euro | 202 euro |
| 3 notti | 15,5% | 21% | 724 euro | 241 euro |
| 7 notti | 3% | 21% | 1.132 euro | 162 euro |
| 7 notti | 15,5% | 21% | 1.354 euro | 193 euro |
| 3 notti | 3% | 26% | 648 euro | 216 euro |
| 3 notti | 15,5% | 26% | 786 euro | 262 euro |
| 7 notti | 3% | 26% | 1.211 euro | 173 euro |
| 7 notti | 15,5% | 26% | 1.470 euro | 210 euro |
Il confronto mostra che soggiorni brevi, commissioni elevate e aliquota al 26% richiedono una tariffa per notte molto più alta per produrre lo stesso risultato economico. Restano esclusi IMU, condominio, assicurazione, manutenzioni straordinarie e altri costi annuali.