Normativa fiscale per chi affitta casa online
I redditi derivanti dagli affitti brevi — locazioni di durata non superiore a 30 giorni — possono essere tassati con la cedolare secca oppure con l’IRPEF ordinaria. La cedolare secca è il regime più diffuso tra i privati: sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali e imposta di registro sul contratto, con un’aliquota fissa applicata sull’intero canone percepito.
Dal 2024 le principali piattaforme — Airbnb, Booking.com e le altre — operano come sostituti d’imposta: trattengono direttamente la ritenuta sui canoni e la versano all’Agenzia delle Entrate per conto del proprietario. Il locatore resta comunque tenuto a dichiarare i redditi percepiti e a verificare il corretto regime fiscale applicabile nella propria dichiarazione annuale.
Le aliquote della cedolare secca sugli affitti brevi si applicano in base al numero di immobili destinati a locazione breve nel corso dell’anno:
- sul primo immobile si applica l’aliquota del 21%, che il proprietario può scegliere strategicamente indicando nella dichiarazione dei redditi l’immobile con i canoni più elevati;
- sul secondo immobile l’aliquota sale al 26%, indipendentemente dall’importo dei canoni percepiti;
- dal terzo immobile in poi scatta la presunzione di attività imprenditoriale, con obbligo di apertura della partita IVA e applicazione del regime fiscale ordinario al posto della cedolare secca.
Questa soglia massima — abbassata dalla Legge di Bilancio 2026 a due immobili — cambia in modo rilevante il quadro per chi gestisce più proprietà. Chi supera il limite senza aver regolarizzato la propria posizione fiscale è esposto ad accertamenti incrociati, poiché le piattaforme trasmettono i dati di tutti gli host all’Agenzia delle Entrate.