Pubblicare una casa vacanze sulle piattaforme online
Airbnb, Booking.com, Vrbo e gli altri portali offrono visibilità, sistemi di prenotazione, pagamenti e strumenti per la gestione del calendario. Gli obblighi amministrativi, fiscali e di pubblica sicurezza fanno comunque capo al locatore secondo la disciplina applicabile.
Quando la piattaforma o l’intermediario interviene nel pagamento del canone applica una ritenuta del 21% a titolo d’acconto. La ritenuta viene versata all’Agenzia delle Entrate e certificata al proprietario; la tassazione definitiva viene determinata nella dichiarazione dei redditi in base al regime scelto e all’aliquota effettivamente dovuta.
I dati necessari per pubblicare l’annuncio
La piattaforma richiede i dati del proprietario, dell’alloggio e delle modalità di pagamento. Prima dell’attivazione, l’annuncio deve riportare il CIN associato all’unità immobiliare. I portali sono tenuti ad adottare misure capaci di impedire la pubblicazione di annunci privi del codice.
La scheda dell’alloggio deve comprendere:
- il titolo dell’annuncio deve identificare località, tipologia dell’alloggio e principale caratteristica dell’offerta;
- la descrizione deve indicare spazi, posti letto, dotazioni, accessibilità e servizi effettivamente disponibili;
- le fotografie devono rappresentare lo stato attuale dell’immobile e tutti gli ambienti accessibili agli ospiti;
- le regole della casa devono specificare orari, modalità di ingresso, fumo, animali, rumori e utilizzo degli spazi comuni;
- le condizioni economiche devono riportare canone, spese aggiuntive, politica di cancellazione e deposito eventualmente richiesto;
- il calendario deve essere sincronizzato tra i diversi portali utilizzati per evitare prenotazioni sovrapposte.
Prenotazioni, pagamenti e documentazione
Dopo la pubblicazione è utile verificare per ogni soggiorno il corrispettivo lordo, la commissione trattenuta, l’importo accreditato e la ritenuta fiscale. I riepiloghi delle transazioni, le fatture delle commissioni e le certificazioni fiscali devono essere conservati per la dichiarazione dei redditi.
Le comunicazioni attraverso i canali della piattaforma consentono di documentare richieste, condizioni concordate e contestazioni. Le disponibilità e le tariffe devono essere aggiornate con continuità, soprattutto quando lo stesso alloggio compare su più portali.