Valutare la capacità di rimborso e il valore dell'immobile
Il primo elemento nella scelta del mutuo riguarda la capacità di rimborso, da misurare mettendo insieme reddito netto mensile, eventuali altri finanziamenti in corso, spese ricorrenti del nucleo familiare e margine di sicurezza da conservare ogni mese. In banca il rapporto tra rate complessive e reddito viene di solito mantenuto entro una soglia del 30-35%; la verifica più utile è però quella domestica: la rata deve poter essere assorbita senza irrigidire troppo il bilancio familiare.
Da qui discende anche la scelta dell’immobile. Il punto di partenza è la fascia di rata sostenibile e il capitale proprio disponibile, prima ancora del prezzo della casa che si vorrebbe acquistare. Da lì si ricava il valore dell’operazione che può reggere nel tempo, aiutandosi prima con una simulazione sul calcolo della rata del mutuo e poi con il calcolatore del mutuo online.
Va poi considerato il rapporto tra importo richiesto e valore dell’immobile. Per la prima casa molte banche arrivano in genere fino all’80% del valore di perizia o del prezzo di acquisto, prendendo a riferimento il dato più prudente tra i due. Su seconde case, immobili da mettere a reddito o acquisti legati all’attività professionale, la quota finanziabile tende invece a ridursi e l’istruttoria diventa più selettiva.
Nel caso di un acquisto per investimento o per uso professionale, oltre alla sostenibilità della rata contano la qualità dell’immobile, la zona, la domanda potenziale e la capacità del bene di generare reddito. La banca guarda con attenzione questi elementi, insieme al profilo del richiedente e alla tenuta complessiva dell’operazione.
Merita una precisazione anche il riferimento ai mutui al 100%: si tratta di operazioni possibili solo in presenza di requisiti specifici e di politiche creditizie coerenti della banca. Il Fondo di garanzia per il mutuo prima casa prevede in via ordinaria una garanzia pubblica del 50% sui finanziamenti fino a 250mila euro, con garanzia potenziata fino all’80% per le categorie prioritarie. Il decreto Piano Casa (D.L. n. 66/2026), convertito nella Legge 2 luglio 2026, n. 116, ha confermato e rifinanziato il Fondo fino al 31 dicembre 2027, con una copertura fino al 90% riservata alle famiglie con almeno cinque figli e ISEE entro 50.000 euro. Prima di dare per acquisito il 100%, conviene quindi verificare requisiti, anticipo richiesto e condizioni applicate dall’istituto di credito.