Valutare la capacità di rimborso e il valore dell’immobile
Il primo passaggio nella scelta del mutuo riguarda la capacità di rimborso, da misurare mettendo insieme reddito netto mensile, eventuali altri finanziamenti in corso, spese ricorrenti del nucleo familiare e margine di sicurezza da conservare ogni mese. In banca il rapporto tra rate complessive e reddito viene di solito mantenuto entro una soglia del 30-35%, ma la verifica più utile resta quella domestica: la rata deve poter essere assorbita senza irrigidire troppo il bilancio familiare.
Da qui discende anche la scelta dell’immobile. Il punto di partenza non è il prezzo della casa che si vorrebbe acquistare, ma la fascia di rata sostenibile e il capitale proprio disponibile. Da lì si ricava il valore dell’operazione che può reggere nel tempo, aiutandosi prima con una simulazione sul calcolo della rata del mutuo e poi con il calcolatore mutuo di PMI.it.
Va poi considerato il rapporto tra importo richiesto e valore dell’immobile. Per la prima casa molte banche arrivano in genere fino all’80% del valore di perizia o del prezzo di acquisto, prendendo a riferimento il dato più prudente tra i due. Su seconde case, immobili da mettere a reddito o acquisti legati all’attività professionale, la quota finanziabile tende invece a ridursi e l’istruttoria diventa più selettiva.
Nel caso di un acquisto per investimento o per uso professionale, oltre alla sostenibilità della rata contano la qualità dell’immobile, la zona, la domanda potenziale e la capacità del bene di generare reddito. La banca guarda con attenzione questi elementi, insieme al profilo del richiedente e alla tenuta complessiva dell’operazione.
Merita una correzione anche il riferimento ai mutui al 100%. Più che di formula ordinaria, si parla di operazioni possibili solo in presenza di requisiti specifici e di politiche creditizie coerenti della banca. Oggi il Fondo di garanzia per il mutuo prima casa prevede in via ordinaria una garanzia pubblica del 50% sui finanziamenti fino a 250mila euro, con accesso alla garanzia maggiorata per categorie precise. Per questo, più che dare per acquisito il “100%”, conviene verificare subito requisiti, anticipo richiesto e condizioni applicate dall’istituto di credito.