Quando l'affitto diventa attività imprenditoriale
Dal 1° gennaio 2026, chi destina a locazioni brevi tre o più immobili nel corso dell’anno è considerato per legge nell’esercizio di un’attività imprenditoriale, indipendentemente da come l’attività è organizzata. La cedolare secca — applicabile al massimo su due immobili, al 21% sul primo e al 26% sul secondo — decade a partire dal terzo: i redditi rientrano nella tassazione ordinaria e scatta l’obbligo di apertura della partita IVA.
Gli adempimenti che scattano con il passaggio a impresa
Il cambio di regime non riguarda solo la fiscalità. Chi gestisce gli affitti brevi in forma imprenditoriale deve fare i conti con una serie di obblighi aggiuntivi:
- l’apertura della partita IVA con il codice ATECO 55.20.42 — “Servizi di alloggio in camere, case ed appartamenti per vacanze” — e la scelta del regime contabile più adatto, incluso il forfettario per chi rientra nelle soglie di ricavi previste;
- la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) allo Sportello Unico per le Attività Produttive del Comune, con le modalità e i requisiti previsti dalla normativa regionale applicabile;
- l’iscrizione alla gestione INPS commercianti, con i relativi contributi previdenziali;
- il rispetto degli obblighi di sicurezza degli impianti previsti per le strutture ricettive in forma imprenditoriale, più stringenti rispetto a quelli applicabili ai privati.
Come viene conteggiata la soglia
La soglia si calcola per ciascun proprietario in base agli immobili destinati a locazione breve nel periodo d’imposta, non necessariamente locati per l’intero anno.
Chi ha richiesto il CIN per più di due immobili ma ne utilizza effettivamente solo due si trova in una zona grigia normativa non ancora chiarita da circolare ufficiale: in assenza di indicazioni specifiche, il criterio più prudente è quello della destinazione effettiva documentata.
Le piattaforme trasmettono all’Agenzia delle Entrate i dati di tutti gli host, rendendo i controlli incrociati sulla soglia sistematici.