Quando la locazione breve diventa attività d'impresa
Dal 1° gennaio 2026 la destinazione di tre o più appartamenti alle locazioni brevi determina la presunzione di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale. Il limite è fissato a due appartamenti per l’intero periodo d’imposta.
La soglia qualifica l’attività nel suo complesso. Con il terzo appartamento i redditi prodotti nell’esercizio dell’impresa seguono la relativa disciplina fiscale e la cedolare secca non può essere utilizzata.
Anche una gestione numericamente inferiore può assumere natura imprenditoriale quando presenta continuità, organizzazione e modalità proprie di un’attività economica. Il numero degli immobili costituisce una presunzione legale e non esaurisce la valutazione delle caratteristiche effettive della gestione.
Gli adempimenti della gestione imprenditoriale
L’avvio dell’attività d’impresa richiede:
- l’apertura della partita IVA deve essere accompagnata dalla scelta del regime fiscale e contabile applicabile;
- la SCIA al SUAP deve essere presentata secondo le regole del Comune e della Regione in cui sono ubicati gli immobili;
- l’iscrizione al Registro delle imprese deve essere effettuata quando richiesta dalla forma e dall’attività esercitata;
- il codice ATECO deve essere scelto in base alle prestazioni effettivamente offerte e alla qualificazione amministrativa dell’attività;
- l’inquadramento previdenziale deve essere verificato in base al lavoro svolto personalmente, all’abitualità e all’organizzazione adottata;
- gli obblighi contabili, fiscali e di fatturazione devono essere coordinati con il regime scelto e con i servizi forniti agli ospiti.
L’indicazione automatica di un unico codice ATECO può generare una classificazione errata. La semplice locazione di immobili e l’offerta di servizi di alloggio organizzati possono richiedere inquadramenti differenti.
Il conteggio riguarda gli appartamenti effettivamente destinati alle locazioni brevi durante il periodo d’imposta. Calendari, contratti, annunci, comunicazioni territoriali e documentazione delle prenotazioni devono consentire di ricostruire l’utilizzo reale di ciascuna unità.