Acquisto e cessione di terreni edificabili: la tassazione

di Chiara Basciano

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Come determinare correttamente le tasse da versare in caso di cessione o acquisto di terreni edificabili, da parte di privati e soggetti IVA.

La corretta tassazione relativa al trasferimento di un terreno edificabile si differenzia a seconda del soggetto passivo e la cessione sarà sempre assoggettata ad imposta di registro sul valore fiscale del bene.

Imposta di registro

A versare l’imposta di registro solitamente è la parte acquirente, così come avviene per le imposte ipotecarie e catastali, tuttavia secondo quanto disposto dall’art. 57, comma 1 del DPR 131/1986 si tratta di un adempimento solidale quindi, in caso di omesso versamento, vi è la responsabilità di entrambe le parti contraenti.

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Imposte per chi acquista

Chi acquista un terreno edificabile deve versare, a seconda che si tratti di un privato o un soggetto IVA:

Privato Soggetto IVA
Imposta di registro 9% – sul valore fiscale € 200 – valore fisso
Imposta ipotecaria € 50 – valore fisso 3% – valore fiscale
Imposta catastale € 50 – valore fisso 1% – valore fiscale
Tassa ipotecaria Non dovuto € 35 – valore fisso
Tassa catastale Non dovuto € 55 – valore fisso
Bollo Non dovuto € 230 – valore fisso

Valore del bene

L’art. 9, comma 3 del TUIR prevede che per “valore fiscale del bene” si intenda il prezzo praticato dalla parti in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui i beni sono stati acquisiti.

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Plusvalenze

Tale valore riguarda anche la presenza di una eventuale plusvalenza. In generale la cessione di un terreno edificabile effettuata ad un prezzo superiore al valore d’acquisto determina una plusvalenza assoggettabile a tassazione, indipendentemente dal momento in cui avviene l’acquisto.

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Imposte per chi vende

Il cedente è colpito da imposta solo nel caso in cui realizzi un profitto ovvero una plusvalenza derivante dalla cessione del terreno edificabile. In questo caso è possibile:

  • portare la plusvalenza nella determinazione del reddito imponibile in sede di dichiarazione dei redditi con aliquota IRPEF progressiva dal 23% al 43% o IRES al 27,5% per le società di capitali;
  • ricorrere alla rivalutazione del terreno previa cessione, applicando l’imposta sostitutiva dell’8% sull’intero valore rivalutato.