Vendita con patto di riservato dominio: chi paga l’IMU?

Risposta di Barbara Weisz

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Angelo chiede:

A settembre venderemo ad un costruttore 16 appartamenti con patto di r.d. (riservato dominio) che saranno oggetto di ristrutturazione. Al preliminare l’acquirente ha versato una caparra, per poi versare un ulteriore importo dopo 18 mesi dalla stipula della compravendita ed infine il saldo dopo altri 6 mesi. In questi 24 mesi l’IMU sarà a carico del costruttore acquirente?

L’IMU resta a carico del venditore fino a quando non viene perfezionata la vendita. Questo perchè, nei casi di vendita con riservato dominio, il diritto di proprietà, scatta nel momento in cui terminano i pagamenti. Di conseguenza, essendo il presupposto impositivo dell’IMU la proprietà dell’unità immobiliare, il pagamento della tassa spetta al venditore fino al momento in cui l’acquirente non conclude l’acquisto.

Nel caso da lei esposto, la compravendita si perfeziona con l’ultimo saldo: da quel momento, l’IMU sarà a carico del costruttore acquirente, mentre in questi 24 mesi siete voi il soggetto passivo IMU. Il fatto che nei casi di vendita con riservato dominio l’IMU spetti al proprietario fino a quando l’operazione non viene ultimata non è in dubbio, anche in considerazione della formulazione della legge di riferimento, l’articolo 1523 del Codice Civile, in base al quale:

nella vendita a rate con riserva della proprietà il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi al momento della consegna.

Tanto più che il presupposto impositivo dell’IMU è la proprietà dell’immobile e non il mero diritto di utilizzo. Nona caso, per le case in affitto a pagare l’imposta è il proprietario e non l’inquilino. Di conseguenza, a fronte di vendita con riservato dominio,  la tassa spetta al venditore fino a ultimazione dell’operazione.

Resta il fatto che su questa fattispecie sarebbe utile un chiarimento applicativo di interpretazione autentica, che invece manca.

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Risposta di Barbara Weisz