IMU e rendita catastale: precisazioni e casi particolari

Acconto IMU e rendita catastale: le indicazioni dell'Agenzia del Territorio per la determinazione della rendita di immobili iscritti in Catasto a seguito di variazione e in casi particolari (immobile ristrutturato, cambio destinazione d'uso, immobili inagibili, fabbricati rurali).

IMU: le indicazioni dell'Agenzia del Territorio per la determinazione della rendita catastale, anche in caso di variazione nel 2012.

Con il conto alla rovescia per il pagamento dell’acconto IMU quasi concluso (scadenza 18 giugno), arrivano precisazioni importanti sull’identificazione della rendita catastale necessaria per calcolare l’IMU

L’Agenzia del Territorio chiarisceche le disposizioni in materia di IMU non hanno modificato le rendite delle unità immobiliari iscritte in Catasto e fornisce ulteriori dettagli per la modalità di calcolo in caso di variazione catastale – per cambio d’uso o ristrutturazione o per una revisione operata su iniziativa del Comune – e in altri casi particolari.

La rendita catastale, lo ricordiamo, è il parametro fondamentale per  stabilire il valore dell’immobile (rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente di riferimento della categoria) al quale applicare poi le aliquote IMU.

Immobile ristrutturato

Nel caso in cui l’immobile abbia subito ristrutturazioni nel 2012, bisogna tenerne conto: la rendita iscritta al catasto si riferisce al primo gennaio 2012, ed è quella che bisogna prendere come riferimento in tutti i casi in cui non ci siano stati lavori successivi.

Innanzitutto, questo vale solo nel caso in cui i lavori di ristrutturazione abbiano effettivamente modificato l’immobile ai fini catastali (cambiandone le dimensioni, ad esempio). Bisogna stare attenti e distinguere i diversi periodi:

  • se ad esempio i lavori sono iniziati in marzo, per il periodo di gennaio febbraio vale la rendita catastale “vecchia”;
  • Per il periodo in cui sono in corso i lavori, il valore è quello tecnicamente definito dell’area di sedime, (area edificabile).
  • Quando terminano i lavori, si presenta la documentazione per l’aggiornamento dei dati catastali e si ottiene la nuova rendita.

In pratica, dunque, per fare il calcolo, si dovranno assumere tre rendite catastali diverse, per ognuno dei periodi relativi all’esecuzione dei lavori (prima, durante e dopo) sulle quali calcolare tre diversi imponibili.

Se il Comune cambia il Catasto

È possibile che la rendita catastale subisca delle variazioni su iniziativa del Comune, che procede a una revisione delle zone catastali. In questo caso, è l’assessorato del Comune che deve comunicare i cambiamenti al proprietario dell’immobile, e comunque le variazioni hanno efficacia dal primo gennaio successivo a quello di notifica.
Quindi:

  • i proprietari di immobili che hanno ricevuto questo tipo di notifica nel corso del 2011, applicano la nuova rendita a partire dal primo gennaio 2012.
  • I proprietari di immobili che hanno ricevuto eventualmente la notifica nel corso del 2012, pagano l’IMU sulla base della vecchia rendita catastale, quella nuova avrà effetto dal 2013.

Rendita catastale e destinazione d’uso

Il caso in cui la rendita catastale non corrisponde alla destinazione d’uso può non essere infrequente: può capitare che un contribuente abiti in un immobile che in realtà è classificato come ufficio, o in altro modo, e non abbia ancora fatto la relativa variazione di catasto. In questo caso, appunto, deve essere presentata la denuncia di variazione in catasto, attraverso l’apposita procedura (procedura Docfa)

Visto che mancano pochi giorni e quindi potrebbe non esserci il tempo necessario a conoscere la nuova valutazione, una soluzione può essere quella di applicare una rendita presunta prendendo come riferimento i fabbricati similari.

Immobile inagibile

Bisogna pagare l’IMU anche sugli immobili inagibili (ad esempio, perchè pericolanti) o inabitabili (ad esempio, perché mancano infrastrutture fondamentali, come l’acqua corrente).

In entrambi questi casi, la base imponibile va ridotta del 50%. Ci vuole però la necessaria documentazione: si può presentare una dichiarazione sostitutiva di notorietà, oppure si può chiedere un sopralluogo dell’ufficio tecnico del Comune (spese a carico del proprietario dell’immobile). Chi ha già fatto la dichiarazione di inagibilità o inabilità ai fini ICI non deve rifarla per l’IMU.

Attenzione: la riduzione del 50% può avvenire solo se effettivamente, oltre ad essere inagibile o inabitaile, l’immobile è anche vuoto. Se invece è utilizzato, bisogna pagare l’IMU completa.

Fabbricati rurali

Per questo tipo di immobili ci sono tre casi:

  • se sono iscritti al catasto terreni, non devono pagare l’acconto di giugno, si pagherà i un’unica soluzione in dicembre;
  • Se sono iscritti al catasto fabbricati e hanno destinazione strumentale, a giugno si paga un acconto del 30% (l’aliquota è dello 0,2%). Si considerano fabbricati rurali con destinazione strumentale anche quelli destinati ad abitazione dei dipendenti con più di 100 giornate lavorative annue.
  • Se sono iscritti al catasto fabbricati e hanno destinazione abitativa, pagano con le aliquote relative agli altri immobili (0,4% se rappresentano la prima abitazione del proprietario, 0,76% negli altri casi).

Rendita catastale online

Rivolgendosi all’Agenzia del Territorio è possibile conoscere la rendita catastale del proprio immobile. È anche disponibile un apposito servizio online di consultazione pubblica e gratuita. Per ottenere la visura basta inserire codice fiscale, provincia di ubicazione dell’immobile e identificativi catastali (Comune, sezione, foglio, particella). Il servizio permette di conoscere:

  • la rendita catastale;
  • i redditi dominicale e agrario e le altre informazioni su immobili censiti al Catasto terreni.

L’Agenzia specifica infine che, per la consultazione di informazioni eventualmente non inserite nella banca dati informatica bisogna rivolgersi alla sede territoriale competente del Catasto.

Visura catastale

Ci sono altri modi per ottenere la visura catastale, alcuni a pagamento, altri gratuiti (consultare l’atto di compravendita, se disponibile e non troppo vecchio, oppure rivolgersi ai Caf, o al servizio di Poste Italiane, o ai servizi messi a disposizione, anche online, dai diversi Comuni). Ci sono anche in questo caso da aggiungere alcune precisazioni utili.

Uno dei modi per risalire alla rendita catastale può essere quello di controllare su un precedente Modello UNICO o sul 730. In entrambi i casi bisogna infatti indicarla. Attenzione: quella indicata nel Modello UNICO (rigo RB1) è già rivalutata del 5%, mentre invece quella del 730 (rigo B1) non lo è. In quest’ultimo caso, quindi, bisogna rivalutarla (in pratica, si moltiplica per 1,05), prima di applicare il coefficiente relativo alla tipologia del proprio immobile.

La stessa operazione va fatta nel caso in cui alla rendita catastale si acceda attraverso il servizio prima descritto dell’Agenzia del Territorio, e tutte le altre metodologie indicate: in pratica, l’unico caso in cui si trova la rendita già rivalutata è il Modello UNICO.

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