Indennità di avviamento per affitti commerciali

La normativa e le sentenze della Cassazione in tema di locazioni commerciali e di indennità di avviamento per il risarcimento dei danni derivanti dal cambio di sede.

Nel caso in cui il locatore decida di cessare il contratto di locazione di un immobile commerciale dando disdetta alla scadenza del contratto, egli è chiamato a versare al locatario l’indennità di avviamento, ovvero un risarcimento per i possibili danni derivanti dal cambio di sede, operato non per propria volontà. Inoltre il conduttore non è tenuto a rilasciare l’immobile preso in locazione ad uso commerciale se prima non riceve l’indennità di avviamento.

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La legge e la giurisprudenza prevedono tuttavia delle eccezioni e alcuni vincoli specifici:

  • la Corte di Cassazione con la sentenza n. 5603/2017 ha chiarito che nel caso in cui il titolare del locale abbia già versato l’avviamento, egli può esigere che il conduttore lasci immediatamente l’immobile;
  • l’indennità spetta se la decisione di cessare il contratto è del locatore, anche nel caso il cui il conduttore abbia deciso di cessare l’attività prima o dopo la cessazione del rapporto e anche se il conduttore non ha subito alcun danno dalla perdita della clientela;
  • l’indennità spetta solo se l’attività esercitata nell’immobile urbano adibito ad uso non abitativo è di tipo commerciale, industriale, artigianale, o di interesse turistico, anche se priva di fini di lucro e che il locale sia adibito al rapporto col pubblico o con la clientela (l’indennità non spetta ad esempio se si tratta una semplice sede amministrativa o di un deposito);
  • l’indennità non è dovuta se:
    • la locazione cessa per morosità dell’inquilino;
    • il conduttore non restituisce l’immobile e vi rimane dopo la scadenza del contratto, pur rispettando la data fissata nel provvedimento di rilascio [Cass. sent. n. 667/1998];
    • il conduttore è privo delle autorizzazioni amministrative necessarie per l’esercizio delle attività commerciali effettivamente svolte [Cass. sent. n. 12966/2000].

=> Il contratto di locazione ad uso non abitativo

Non sono considerate valide eventuali clausole inserite nel contratto di locazione, in cui il conduttore dichiari di rinunciare all’indennità di avviamento.

L’ammontare dell’indennità è pari a 18 mensilità dell’ultimo canone di locazione corrisposto e va versato prima che l’inquilino lasci il locale. La Cassazione, con l’ordinanza n. 24285/2017 ha infatti dichiarato legittimo il mancato rilascio dell’immobile se il locatore non paga l’indennità di avviamento dovuta.

 

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