Agevolazioni casa: basta il preliminare?

Agevolazione IVA su acquisto casa efficiente dal costruttore: vale la data del preliminare e degli acconti o quella del rogito?

Sto per acquistare casa di classe A da un’impresa, che comincerà ad essere costruita nel 2017 per concludersi secondo le stime nel 2019. A varie fasi di costruzione dovrò corrispondere pagamenti (garantito da fideiussione) indicati nel preliminare di compravendita. Posso rientrare nello sconto IVA al 50% in 10 anni? Oppure fa fede l’anno del rogito? Stessa cosa per il box auto annesso alla casa. Detraggo il 50% in 10 anni o il 36%?

Domanda di: Luca

Le consiglio di fare anche altre verifiche, ma in linea di massima non sono certa che lei possa applicare la detrazione per l’IVA versata nel 2016 o nel 2017 se il rogito avviene in data successiva. Il punto è il seguente: la legge che prevede l’agevolazione IVA sull’acquisto di immobili di classe energetica A o B (208/2015, articolo 1, comma 56) prevede una detrazione del 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’imposta sul valore aggiunto

«in relazione all’acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2016».

Il Milleproroghe (articolo 9, comma 9 octies, dl 244/2016) prevede una proroga dell’agevolazione per l’intero 2017. Il testo della legge, però, resta quello originario, e parla di acquisto dell’immobile, operazione che in genere comporta il rogito (non il semplice preliminare di compravendita).

=> Casa dal costruttore: sconto IVA 2017

In questo senso vanno anche le indicazioni operative fornite dall’Agenzia delle Entrate, ad esempio nella circolare dell’8 aprile 2016, che al punto 7 spiega che

«l’IVA in acconto versata nel 2016 per acquisti effettuati nel 2017 non è detraibile, perché la norma si riferisce agli acquisti effettuati o da effettuare entro il 31 dicembre 2017». Precisiamo che la circolare in questione non incamerava la proroga al 2017.

Ma il senso è chiaramente riferito alla necessità che, per utilizzare la detrazione, ci si debba riferire non solo al momento in cui viene pagata l’IVA, ad esempio a titolo di acconto, ma anche a quello in cui avviene la compravendita.

Una conferma di questa interpretazione mi sembra possa rilevarsi anche nella circolare 7/E del 4 aprile 2017, sempre dell’Agenzia delle Entrate, in base alla quale è possibile: «fruire della detrazione per l’IVA corrisposta sugli acconti pagati nel 2016» a patto che «il preliminare di acquisto sia registrato e il rogito sia stipulato entro il 2017», in considerazione del fatto che sia nel 2016 sia nel 2017 l’agevolazione era vigente.

In parole semplici, mi pare che sia la norma originaria, sia i documenti di prassi dell’Agenzia delle Entrate, prevedano che l’agevolazione si possa applicare in relazione all’anno in cui l’IVA è effettivamente versata (nel suo caso, il 2017), ma anche al momento in cui viene effettuata l’operazione di compravendite, che si finalizza attraverso il rogito.

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