Canone concordato e cedolare secca

Per la cedolare secca al 10% nei contratti a canone concordato non serve più la localizzazione dell'immobile in un Comune ad alta densità abitativa per evitare l'aliquota al 21%: guida alla normativa vigente.

Ho acquistato nel 2016 un appartamento e stipulato un contratto di affitto agevolato (3+2) seguendo le indicazioni di un accordo territoriale, applicando un canone concordato e registrando il contratto presso l’Agenzia delle Entrate, scoprendo che non potevo applicare l’aliquota ridotta perché l’immobile non ricadeva in un Comune ad alta densità abitativa. Non bastava il contratto agevolato con rinuncia a futuri aumenti dovuti ad inflazione?

Domanda di: Giancarlo

La cedolare secca è un’opzione che si può applicare su differenti tipi di contratti di locazione per immobili ad uso abitativo e, viene applicata con aliquote differenti a seconda del tipo di contratto stipulato. È, inoltre, una tassa cosiddetta forfettaria poiché va a sostituire le differenti imposizioni fiscali che si attuano normalmente, quindi, per poterla applicare è necessario rispettare i requisiti stabiliti dal legislatore. Nel caso esposto, il problema principale non è l’applicazione in sé della cedolare ma piuttosto capire qual è la corretta aliquota da applicare tra le due esistenti:

  • al 21% per  contratti stipulati a canone libero;
  • al 10% per contratti a canone concordato.

Il canone concordato, fino al 15 marzo 2017, aveva una ulteriore restrizione: richiedeva un accordo tra il Comune e le associazioni (sindacati) di categoria (inquilini e proprietari immobiliari), per effettuare il quale doveva essere riconosciuto tra quelli ad alta intensità abitativa ed inserito nella lista ufficiale del CIPE.

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Lei dunque è ricaduto nella vecchia normativa (DM 30/12/2002), mentre con quella attuale (DM 16/01/2017) il contratto a canone concordato 3+2 prevede l’estensione a tutti i Comuni italiani della disciplina in oggetto, senza più limitazioni. Inoltre, sono state aggiornate le linee guida per la definizione degli accordi territoriali ed è stato aggiornato il modello di contratto.

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Nel suo caso, per uscire dall’impasse, fino allo scorso marzo l’unica soluzione sarebbe stata riemettere il contratto di locazione a mercato libero optando lo stesso per la cedolare secca ma con un’aliquota agevolata al 21%. Ad oggi, invece, può stipulare un nuovo contratto senza limitazioni.

Greta Rosatelli, Esperto Fiscalista

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