Detrazioni fiscali per acquisto immobile ristrutturato

Risposta di

Noemi Ricci

scritto il

Giuseppe O. chiede

Ho acquistato appartamento come prima abitazione al centro di Roma, in un edificio in totale ristrutturazione (sono rimaste solo le strutture portanti sino alla sommità, trattandosi oltretutto di edificio degli anni ’60 di noto architetto). Ho già sottoscritto il compromesso. La consegna in toto dello stabile per tutti gli acquirenti è previsto entro il prossimo anno. La ristrutturazione prevede anche:

  • classe energetica massima;
  • adeguamento immobile alle misure antisismiche.

Vorrei sapere quali sono gli incentivi previsti per l’acquisto di un immobile che oggetto di questo tipo di ristrutturazione edilizia.

La Legge di Stabilità 2017 sono stati prorogati per tutto il 2017 i Bonus ristrutturazioni (detrazione IRPEF al 50%) che possono essere fruiti non solo da chi sostenga spese per interventi di ristrutturazione del proprio immobile ma anche da coloro che acquistano immobili ristrutturati, a patto di rispettare alcune condizioni.

In particolare la detrazione fiscale spetta se l’acquisto riguarda un immobile ad uso abitativo facente parte di un fabbricato interamente ristrutturato (interventi di recupero, restauro o risanamento conservativo ai sensi dell’articolo 3, lettere “c” e “d”, del Dpr 380/2001), come nel caso che riguarda nello specifico il nostro lettore. Diversamente questa opportunità viene negata se la ristrutturazione vede coinvolto un solo appartamento all’interno dello stabile messo in vendita.

Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi sono compresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica (art.3 del Dpr n. 380/2001).

Altro requisito fondamentale per fruire della detrazione IRPEF del 50% è che gli interventi di recupero, restauro o risanamento conservativo dell’intero stabile messo in vendita siano effettuati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie che provvedono, entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori, alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile. Questo significa che il beneficio spetta solo se gli interventi riguardanti interi fabbricati vengono effettuati dallo stesso soggetto venditore e non spetta, invece, se la vendita viene effettuata da un soggetto che ha affidato la ristrutturazione a una ditta terza.

Per quanto riguarda l’ammontare della detrazione IRPEF spettante precisiamo che l’ammontare massimo dello sconto fiscale spettante deve essere calcolato, indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, su un importo forfettario pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’immobile fino ad un massimo di 96.000 euro. In termini pratici questo significa che se, ad esempio, l’importo di vendita dell’abitazione è di 300.000 euro, la detrazione fiscale va calcolata su un tetto massimo di 75.000 euro pari al 25% di 300.000. La detrazione spettante sarà quindi di 37.500 euro (50% di 75.000) suddivisa in 10 rate annuali di pari importo. Il tetto massimo di spesa si considera per ciascuna unità immobiliare.

La detrazione spetta anche per eventuali acconti versati, a condizione che venga stipulato un atto preliminare di vendita (o di assegnazione) regolarmente registrato presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente. Se tali acconti vengono versati in un anno diverso da quello in cui viene stipulato il rogito è possibile scegliere se far valere la detrazione nel periodo di imposta in cui sono stati pagati gli acconti stessi o in cui viene stipulato il rogito definitivo.

Ricordiamo infine che, a differenza di quanto avviene per le ristrutturazioni effettuate in un appartamento privato non è necessario che gli acquisti siano effettuati tramite bonifico bancario o postale, mentre come documentazione da conservare viene richiesto l’atto di compravendita o di assegnazione dell’immobile (o il preliminare di vendita registrato) dal quale risulti che l’acquisto è avvenuto entro 6 mesi dall’ultimazione dei lavori e che l’immobile fa parte di un edificio interamente ristrutturato.

Noemi Ricci risponde
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