Con l’introduzione della cedolare secca si consente ai contribuenti di utilizzare un regime di imposizione fiscale alternativo a quello ordinario per i redditi derivanti dall’affitto per finalità abitative degli immobili previsti per il medesimo utilizzo e per le relative pertinenze.

L’agevolazione della cedolare secca è prevista solo ed esclusivamente per le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento di unità immobiliari locate per uso abitativo, che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa, arti o professioni.

Restano escluse quindi le società semplici, ovvero società di persone, società di capitali, nonché gli enti commerciali e non commerciali, mentre i proprietari di immobili possono optare per la cedolare secca per contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché la destinazione abitativa risulti dal contratto di locazione.

L’applicazione della cedolare secca consente di usufruire di un’aliquota ordinaria del 21%, ridotta al 19% per i contratti a canone concordato. In questo modo non si viene assoggettati al pagamento dell’Irpef con le relative addizionali da parte del locatore del reddito fondiario prodotto dal bene immobile, non si applica l’imposta di Registro sul contratto di locazione, solitamente costituita dal 2% del canone pattuito e non si applica il bollo da 14,62 euro a foglio sul contratto.

Nella C.M. n. 26 del primo giugno 2011 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito le modalità di applicazione della cedolare secca. Questa, essendo opzionale, deve essere tempestivamente comunicata al fisco attraverso una comunicazione: per i nuovi contratti è necessario manifestare l’adesione in sede di registrazione, mediante l’utilizzo del Modello telematico Siria o del Modello cartaceo 69 (in questo caso entro 30 giorni dalla stipula del contratto). Ha validità fino alla scadenza del contratto salvo revoca.

Modello Siria

In caso di utilizzo del Modello Siria, il contratto non viene allegato ma dato alle parti che devono conservarlo, mentre è necessario indicare elementi di base quali dati anagrafici delle parti, quelli catastali dell’immobile, durata del contratto e ammontare del canone.

Il contribuente stesso può trasmettere il modello all’Agenzia delle Entrate attraverso l’utilizzo di un piano necessario per usufruire dei servizi telematici, o attraverso un intermediario abilitato all’invio delle dichiarazioni dei redditi o alla trasmissione telematica dei contratti di locazione, in ogni caso è necessario utilizzare un software apposito o effettuare la procedura dal sito dell’Agenzia.

Si può utilizzare il Modello Siria se tutti i locatori intendono avvalersi della cedolare secca e non sono superiori a tre, se l’opzione riguarda una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre, e solo se gli immobili interessati dalla locazione sono stati censiti e gli è stata attribuita una rendita. In mancanza di una di queste condizioni è necessario utilizzare il modello cartaceo 69, che può essere preferito comunque anche se le condizioni elencate sussistono.