Rent to buy: vademecum e contratto tipo

Tutto quello che c’è da sapere sul contratto Rent to buy che regola la locazione preparatoria all’acquisto di immobili: normativa, limiti, rischi e regime fiscale.


Il Consiglio nazionale del Notariato qualche tempo fa ha pubblicato online un vademecum contenente le 10 principali cose da sapere sul Rent to buy, insieme a uno schema tipo sul contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, introdotto nel nostro ordinamento dallo Sblocca Italia (art. 23 del D.L. 12.9.2014, n. 133), che è stato convertito con la Legge 11.11.2014, n. 164.

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Tipologie di immobili

Tra le informazioni più importanti sul Rent to buy messe nero su bianco dal Notariato, figura la precisazione che il conduttore non è obbligato a comprare casa dopo il periodo di “affitto”. Le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare entro un termine di tempo che può essere generalmente di 10 anni. Il Rent to buy può riferirsi a qualsiasi immobile (se è in costruzione, il contratto continua ad avere effetto anche se l’impresa fallisce): appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni, negozi, terreni.

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Vantaggi e rischi per il venditore

Il vantaggio principale per il venditore è quello di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti. Il rischio però è che il conduttore decida di non comprare la casa e di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri.

In caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni, il venditore potrà attivare la procedura di rilascio del bene (e non di sfratto).

Se poi il conduttore decide di non comprare casa, il venditore trattiene i canoni già pagati a titolo di indennizzo. Per questo motivo i canoni di locazione sono più elevati rispetto al normale.

Trascrizione del contratto

Al fine di tutelare il conduttore, la legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di Rent to buy, che gli permetterà di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione (questa ha una durata massima di 10 anni e permane anche in caso di fallimento del venditore).

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Imposte

Nel vademecum dei Notai si precisa in merito al regime fiscale da applicare al Rent to buy qualora l’immobile debba essere adibito ad abitazione principale:

  • se il venditore è privato l’imposta di registro è al 2%  e le imposte ipotecarie e catastali hanno misura fissa di 50 euro;
  • se il venditore è un’impresa l’IVA è al 4% e le imposte ipotecarie e catastali di 200 euro;
  • imposte dirette: a carico del proprietario/venditore;
  • imposte indirette: a carico del conduttore/acquirente.

Inoltre si precisa che nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto. Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese e le imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.

Per approfondimenti: Notariato – Decalogo sul Rent to buy

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